企業和政府攜手破解海云鞋廠宿舍區改造項目堵點難點

“盼了14年，終于盼到這一天！”

■海墾融媒體中心記者 許雅 通訊員 高瑜 尹小斐


【資料圖】

12月8日，在位于海口市金牛嶺片區西側的金嶺雅居項目（海云鞋廠宿舍區）工地現場，搶工期、趕進度的氛圍火熱。

項目現場外，隔著施工圍擋，聽著機械作業轟隆作響，原海云鞋廠職工黃忠勤感到無比安心：“這是我們盼了14年的大事、喜事！”自今年10月底該項目啟動建設以來，只要有時間，黃忠勤都會在工地附近走上一圈，親眼看看曾經“老破小”的家，一點點向“新”蛻變。

改造啟動儀式現場，海云鞋廠的老職工們高興地聚在一起暢想新居夢。許雅 攝

黨的二十大報告提出，要實現好、維護好、發展好最廣大人民根本利益，緊緊抓住人民最關心最直接最現實的利益問題，堅持盡力而為、量力而行，深入群眾、深入基層，采取更多惠民生、暖民心舉措，著力解決好人民群眾急難愁盼問題。

老舊小區改造既是民生工程，也是民心工程，改造的是居住環境，提升的是小區品質，增加的是群眾的獲得感、幸福感。今年以來，在海口市、龍華區兩級政府的大力支持下，在海墾集團新一屆黨委高度重視和歷屆黨委的努力推動下，墾地積極貫徹落實黨的二十大精神，樹立以人民為中心的發展理念，著力解決好人民群眾急難愁盼問題，創新破解了困擾海云鞋廠宿舍區改造項目長達14年的難題，筑起海云鞋廠300多戶近1200余名居民的安居夢。

房屋破舊常積水

居民苦盼改造多年未果

“一到臺風天或者雨季，這里就是一片汪洋。”在海云鞋廠宿舍區生活了28年的黃忠勤，用“逃難”來形容在這生活的居民們每逢雨季轉移的窘境。一個“逃”字道出他們的心酸和狼狽。

海云鞋廠宿舍區雨天就積水。海墾金嶺公司供圖

而更讓大家擔驚受怕的還不止如此。“以前大家住的都是瓦房或平房，不僅環境差，安全問題也很讓人擔心。”原海云鞋廠老職工張仕順告訴記者，海云鞋廠建廠于1985年，該宿舍區85%以上屬自建房，質量差、房齡長，90%以上達到D級危房，地勢低洼，雨季泡水，房屋隨時有倒塌的危險。

此前，記者在探訪海云鞋廠宿舍區時發現，這里地勢相比周邊新建小區，低了3米左右，導致常年一下雨就形成積水。此外，由于這里的房屋大部分是建設年代久遠的瓦房和連排平頂房，不少房屋出現了不同程度的破損和坍塌，有些房屋的主梁已經被白蟻侵蝕，居民即便想對房屋進行大幅度修繕也是有心無力，只能依靠方鋼對房屋進行簡單、暫時性的加固。

“這里不僅經常面臨積水的問題，也存在用水問題，尤其是傍晚用水量較大的時候，水龍頭來水很小，一些住在老樓房高層的住戶甚至間歇性停水。”居民韓阿姨告訴記者，除此之外，供電線路老化、水管銹破、環境衛生差等問題也讓大家苦不堪言。

除卻房屋的老、破問題，“蝸居”也是海云鞋廠宿舍區居民的生活常態。“當年海云鞋廠宿舍區的自建房標準，每戶的住房面積約30平方米。這么多年來，我們一家五口就生活在這個‘老破小’的房子里。”黃忠勤苦笑道。

記者了解到，如黃忠勤一家情況一般的并不在少數。因為居住條件擁擠不堪，有的居民不得不到外面租房住。

啟動改造，成了海云鞋廠宿舍區300多戶居民多年的共同心聲。2008年以來，海云鞋廠宿舍區的住戶們多次向海口市政府相關部門、原省農墾總局反映訴求，墾地雙方高度重視，多次為此事奔走努力。但期間由于種種原因，改造一事遲遲未能推動，而這也成為了墾地多年信訪問題的焦點、難點。

聚焦改造難點

墾地攜手多次“問路”

從現實居住條件來看，海云鞋廠宿舍區改造事宜已是迫在眉睫，加之居民普遍有改造意愿，那么為何改造未能推進？難點究竟在哪？

海云鞋廠宿舍區原先的瓦房。海墾金嶺公司供圖

海口市住房和城鄉建設局有關負責人介紹，海口有25個類似情況的老舊住宅小區面臨著自主改造的難題。主要在于現行政策難題，比如容積率的調整等。

近年來，我省進一步加強土地宏觀調控，按照既有的改造征遷政策，拆舊建新只能維持原規模，不能增容。而隨著海南不斷加大對房地產市場的調控，2020年，海口宅地供應全面收緊，房地產“兩個暫停”政策進一步深化，其中就提出了暫停包括商品住宅用地容積率提高在內的審批。

記者了解到，原農墾海云鞋廠早在1997年就進行了破產清算，這里的居民大多為低收入人群，其經濟條件難以承受市場化商品房。而要以棚改、老舊小區改造的方式推進，在現有政策下，容積率的調整又十分困難。

“我們經過測算，海云鞋廠宿舍區改造新建建筑的容積率需要調整到3.3，才能實現開發成本和利潤的平衡。而整個海云鞋廠宿舍區雖然面積不小，但房屋分布較為集中，原先規劃的容積率也僅為2.0。如果不能提高容積率，達不到收支平衡的開發前置條件，開發商自然不愿意介入改造項目。”海墾宏達公司金嶺公司相關負責人蘇江榮告訴記者，在這14年間，墾地雙方一直沒有放棄推動海云鞋廠宿舍區的改造，包括居民也提供了許多思路。墾地雙方曾嘗試通過棚改、老舊小區自主改造的方式做了多次探索，但最終都因容積率調整問題難以突破而停止。

“我從20出頭的姑娘進廠工作到結婚生子，再到現在已經退休，這么多年來我就盼著有一天能住上新房。”和原海云鞋廠職工張阿姨一樣，14年的等待，讓海云鞋廠的居民們不斷經歷著從希望到失望的內心煎熬。

推進海云鞋廠改造，成了墾地雙方歷屆黨委縈繞心頭、難以放下的牽掛。

創新探索“安置+安居”

項目建設按下“快進鍵”

機會，總是留給愿意堅持和有準備的人。

近年來，海南高度重視本地居民和引進人才住房問題，把安居房打造成為海南自貿港標志性民生工程之一，構建完善的海南自由貿易港住房保障體系。這讓墾地雙方再次看到了推動海云鞋廠改造事宜的新轉機。

海云鞋廠宿舍區改造項目現場。許雅 攝

抓住政策風口，2021年，海墾集團向政府提出“安置+安居”改造模式，得到市政府的充分肯定和支持。經過多輪論證和專題研討，2022年，海云鞋廠宿舍區自主改造項目被列為海口市城市舊城更新試點單位。海口市、龍華區兩級政府高度重視，今年7月22日，市領導召開專題會議，同意海云鞋廠住房“安置+安居”模式開發建設。

何為“安置+安居”？海云鞋廠宿舍區改造項目（金嶺雅居）項目負責人介紹，“安置房+安居房”，即一部分土地采取劃撥地方式建設安置房，另一部分土地采用出讓方式建設安居房，建設成本由群眾負擔一部分、安居房銷售回收一部分，實現項目成本收入平衡。安置房和安居房統一規劃和同步建設，將建506套房，計劃于2025年春節前后交付。

“原先困擾海云鞋廠宿舍區改造多年的容積率調整問題，也通過安居房政策這一路徑得到了突破。以‘安置+安居’的方式推動海云鞋廠宿舍區改造，這在海口市城市更新改造中尚屬先例，是一次重大突破。”海墾實業公司總經理顧曉儀說。

事實上，該項目的順利推進，不僅是海口市政府探索城市更新改造的一次制度創新，體現了市、區兩級政府的行政智慧和擔當，同時也是海墾集團樹立以人民為中心的發展理念，扛起國企擔當，為民解難事、辦好事的重要體現。

記者注意到，原農墾海云鞋廠1997年破產清算后，對原在冊職工622人全部解除勞動合同，并以“買斷工齡”的形式進行安置。在原海云鞋廠所有職工均以城市居民的身份完全回歸社會的情況下，海南農墾依然積極履行國企擔當，早在2008年，原省農墾總局就對海云鞋廠原職工提出解決住房問題作出批復，無償提供海云鞋廠職工宿舍區土地用于解決職工住房問題。

鑒于項目改造條件的特殊性、代表性、緊迫性、成熟性，海口市政府將海云鞋廠宿舍區改造項目列為省、市拆除重建類的城市更新樣板項目，并要求爭取在今年10月底在全省范圍內率先動工。

圍繞全省“能力提升建設年”暨深化拓展“查堵點、破難題、促發展”活動，海口市各級領導、海墾集團領導多次深入海云鞋廠宿舍區調研，聽取民意和建議，市領導、相關職能部門召開數十場專題推進會，研究探討安置方案，制定工作實施計劃。

今年6月，海墾集團黨委書記、董事長包洪文率隊調研海云鞋廠宿舍區，走進多戶居民家中實地查看他們的住房條件，深入了解改造推進情況和存在難點。海云鞋廠宿舍區惡劣的居住條件讓包洪文感到十分揪心，他要求，要把海墾黨員干部的黨性教育課堂“搬”進海云鞋廠，接受農墾精神的再教育，以親眼所見、親身體會鞭策海墾黨員干部轉變工作作風，牢固樹立以人民為中心的發展理念，以“能力提升建設年”活動為抓手，找準“切入點”和挖掘“突破點”，著力解決職工群眾急難愁盼問題，提高墾區職工群眾的幸福感和獲得感。

墾地雙方強力推動，居民全力配合。一場自上而下和自下而上的良性互動，迅速匯聚并釋放出推進項目建設的強大動力。

既要“煥新”也要“換心”

用心用情托起群眾安居夢

“破舊的房子住了幾十年，終于等到啟動改造的消息，距離我們早日住上新房子又近了一步。”得知海云鞋廠宿舍區拆遷安置工作啟動，居民孫才芳將簽約所需材料早早地準備好了，拆遷安置工作啟動第一天就迫不及待地簽下了自己的名字。

老舊小區改造既要“煥新”也要“換心”。針對不理解、不配合的小部分居民，一方面，海墾宏達公司金嶺公司積極配合龍華區海墾街道辦聯合成立兩個調解組共12人，分別到居民家里上門作動員，講政策、講法規。而另一方面，則通過在入戶過程中對住戶的訴求和困難進行及時梳理，從人性關懷的角度為他們解決實際困難。

“調解工作既要講理講法，又要將心比心、換位思考。”調解組組長、海墾街道人民調委會的專職調解員王曉陽告訴記者，在調解過程中，在得知其中一戶一家八口人擠住一間36平方米的危房，且戶主患有中風、行動不便的情況后，調解組積極幫助他們申請廉租房，讓其一家深受感動并積極配合簽約搬離。而針對老弱病殘、行動不便的居民，金嶺公司也充分發揮企業擔當，組織安排車輛、人力幫助居民們搬離。

海墾宏達公司黨委書記伍嘉偉介紹，從今年8月起，海云鞋廠宿舍區改造項目進入倒排工作計劃，啟動《拆遷安置補償（補助）方案》，與住戶簽訂《拆遷安置補償（補助）協議》，僅20天簽約率就達到了90%。

在多方共同努力下，自今年8月啟動拆遷安置工作以來，僅用了不到兩個月時間，就完成252戶簽約、整體搬遷、拆除、平整、移交等工作。

10月29日，海云鞋廠宿舍區改造項目（金嶺雅居）啟動儀式現場，期盼新房夢多年的海云鞋廠宿舍區的居民們，穿上了鮮艷的服飾，梳整好鬢角發絲，胸口佩戴著紅色禮花，以最飽滿的狀態迎接這特殊的一天。不少居民紛紛拿起手機用鏡頭記錄這盼望多年的時刻。

這一天，掌聲、笑聲久久回響在啟動儀式現場。

“盼了14年，終于盼到這一天！感謝海口市、龍華區政府、海墾集團黨委、海墾實業公司黨委，幫我們圓了期盼多年的新居夢。”今年已經63歲的海云鞋廠退休老職工陳興文感慨地說。

民生連民心，民生聚民力，民生系福祉。在邁上深化改革的新征程，海墾集團將堅定不移推動墾地融合這一深化農墾改革的“后半篇文章”，牢固樹立以人民為中心的發展理念，加快推進新農場建設，持續改善墾區人居環境，不斷把海墾廣大職工對美好生活的向往變為現實，繪就海墾幸福生活底色。

破解民生難題要創新作為勇擔當

■ 海南農墾報評論員

從有房住，到住得舒暢、住得方便的樸素愿望，隨著時代的發展，人們對生活環境提出了更高期望。老舊小區改造，不僅是一項重大的民生工程，也是城市更新的必要環節。海墾集團積極扛起國企擔當，努力推動多個老舊小區改造；海墾實業公司主動作為，積極配合屬地政府，同心協力化解了14年的老舊小區改造歷史難題，其做法為海墾各項目主體單位提供了良好的經驗，值得借鑒。

首先是牢固樹立以人民為中心的理念，以勇于創新的精神不斷嘗試，打破固有模式，通過提出“安置+安居”的全新改造模式，用“新辦法”解決“老問題”。海云鞋廠宿舍區這個“老破小”之所以改造難，根源在于與現行政策不符的問題——容積率上限過低，開發商的利潤率隨之下降，進而降低了開發企業的合作欲望。如何解決政策制約的問題？海口市政府、海墾集團、海墾實業公司三方始終將鞋廠職工的利益擺在最前面，在現有政策背景下，不斷嘗試創新工作機制和改造方式，利用海南自由貿易港的政策風口，打破傳統做法，因地制宜出新招、出實招，創新提出“安置+安居”的全新改造模式，才得以破解瓶頸難題。

其次是以主動作為的擔當精神，協同屬地政府共同解決難題，聯手托起居民安居夢。海云鞋廠宿舍區改造項目難題順利解決，離不開墾地三方的共同努力。多年來，海口市、龍華區兩級政府始終高度關注并大力支持，海墾集團作為國有企業，展現了關鍵時刻的擔當精神，在原海云鞋廠實行破產清算，所有職工均以城市居民的身份完全回歸社會的情況下，14年間仍多次為此事奔走努力。而海墾實業公司作為項目主體單位，不畏艱難，扎根項目現場，用“換心”的工作方式為項目帶來了“煥新”局面，僅用兩個月時間便完成征拆工作，為項目快速推動按上了助推器。一個“協”字，讓諸多問題在“眾人拾柴火焰高”中得到了良好化解。

黨的二十大報告指出，要增進民生福祉，不斷實現發展為了人民、發展依靠人民、發展成果由人民共享，讓現代化建設成果更多更公平惠及全體人民。海云鞋廠宿舍區改造項目的經驗告訴我們，只有將勇于創新、敢于擔當的精神牢牢印刻在心，緊緊抓住以人為本這個“牛鼻子”，充分發揮墾地協同“橋頭堡”作用，當好“店小二”，做好“服務員”，不等不靠、勇于謀劃，以“上癮”的勁頭謀劃項目、抓實建設，才能為項目建設夯實“穩”的基礎、積蓄“進”的力量、增添“新”的動能，才能持續改善墾區人居環境，增進民生福祉，繪就海墾職工群眾幸福生活的底色。

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