如果今年業績繼續虧損，鐵嶺新城投資控股(集團)股份有限公司(下稱“鐵嶺新城”，000809SZ)可能就要被ST了，而目前的情況是，上半年鐵嶺新城預虧4000萬元-5000萬元。

這是近日鐵嶺新城公布的業績預告，對于虧損的原因，其表示：“公司開發整理的土地上半年未實現出讓，導致當期業績虧損。”

2019年鐵嶺新城凈利潤虧損8520.78萬元，根據相關規定，最近2年連續虧損的上市企業，交易所將對其股票實行退市風險警示。《華夏時報》記者分析鐵嶺新城近年來財務報告發現，其主營業務土地一級開發收入較少，是導致其虧損的主要原因。另外，鐵嶺新城往年在確認收入的同時形成了大量的長期應收款。資金被占用的同時，鐵嶺新城的借款也越滾越多，“借新還舊”成為常態。

鐵嶺新城方面告訴《華夏時報》記者：“我們現在也在盡全力地提高主營業務收入，還有幾個月的時間，我們業務有特殊性，也不是說靠量的積累，如果出讓一塊地，我們收入就會很高，現在我們盡全力爭取扭虧。”

產出不及投入

在遼北凡河河畔，鐵嶺如意湖沿岸，有一片約35平方公里的區域，便是鐵嶺新城區。這個新區于2005年設立，北距老城區約11公里，西南到沈陽只有約30公里的距離。

鐵嶺新城公司主要負責這片區域的土地一級開發，以及城市基礎設施建設和運營工作。經營業務包括土地一級開發、新城區供水、污水處理、戶外廣告傳媒、出租車運營及物資批發和零售等。

其中土地一級開發業務是鐵嶺新城的主營業務，其接受鐵嶺市政府和鐵嶺市土地儲備中心的委托，對鐵嶺市政府通過收購、收回、征收等方式儲備的土地，組織實施拆遷、補償安置和市政基礎設施建設，做到“九通一平”、使該等土地達到可出讓條件，經國土部門驗收后由鐵嶺市土地儲備中心統一劃撥或出讓。

而鐵嶺新城與鐵嶺市政府簽訂了《土地一級開發合作協議》，約定享有土地劃撥費用和土地出讓收益。雙方約定，土地使用權出讓金扣除農業發展基金、國有土地收益基金、土地規費和土地出讓金(土地出讓金按照5000元/畝)計算后的金額全部歸鐵嶺新城所有。

這本是一筆不菲的收入，但投入也很大。根據鐵嶺新城2019年年報，截止2019年年底，鐵嶺新城累計一級土地開發收入為70.85億元。鐵嶺新城累計平整土地面積約1829.57萬平方米，累計銷售面積約961.19萬平方米，累計投資金額為72.46億元。也就是說，有一半已平整的土地還沒有銷售，因此沒有收入，沒有現金流入，目前的總投入比總產出還要高。

好在土地一級開發業務回款尚可，截止2019年年底鐵嶺新城該業務回款約70.82億元，沒有形成過多的應收賬款。

主營業務收入不穩

作為鐵嶺新城的主營業務，土地一級開發對收入的貢獻很不穩定，時有時無。在上市之初，鐵嶺新城每年的土地一級開發收入還能達到十幾億元，如2011-2013年，鐵嶺新城土地一級開發的營業收入分別為 13.83億元、13.74億元、16.68億元。

但2014年土地一級開發收入降為2.36億元，2015年和2016年該板塊沒有收入，2017-2019年該板塊營業收入分別為6019.08萬元、9126萬元、5641.55萬元。

近年來，在主營業務不濟的時候，鐵嶺新城開辟了另一項業務——濕地治理，還是在鐵嶺新城區，名為“鐵嶺凡河新區蓮花濕地恢復及綜合開發項目”。2014年鐵嶺新城與鐵嶺市政府簽署了《鐵嶺凡河新區蓮花濕地恢復及綜合開發項目合作協議書》，約定由鐵嶺新城負責蓮花湖區域濕地恢復工程，另外還包括周邊土地的“九通一平”。2017年底蓮花濕地回復工程完工并移交，鐵嶺新城確認了13.53億元的營業收入，但卻形成了約11.78億元的長期應收款。這筆款項一直掛在賬上，直到2020年3月底依然還有10.72億元沒有收回來。

但鐵嶺新城似乎并不急于把這部分長期應收款收回來，在該筆款項產生之初，鐵嶺新城就將其作為質押，以從銀行獲得借款。直至2019年年底，這筆長期應收款依然處于受限狀態。

根據鐵嶺新城最新一期的財務報告，截止2020年3月底，其貨幣資金只有2262.61萬元，這還是在其第一季度借了7.95億元的情況下，這7.95億元的借款有7.47億用來償還借款，償還利息花了1707.33萬元。而截至3月底，其短期借款仍然高達8.15億元，一年內到期的非流動負債約8.54億元。

今年上半年，鐵嶺新城區又沒有出讓土地，而鐵嶺新城也沒有相應的營業收入，但財務費用、管理費用依然要出，因此預計虧損4000萬元-5000萬元。

除了虧損而面臨著退市風險外，鐵嶺新城最迫切的是在未來9個月內如何償付上述十幾億元的借款。鐵嶺新城想到的辦法是，繼續舉債!

7月25日，鐵嶺新城發布了關于擬非公開發行公司債券的公告，發行規模不超過5.7億元，固定利率，期限不超過3年，對于募資用途，鐵嶺新城表示，“本次債券募集資金將用于償還有息債務、調整債務結構或符合法律法規允許的其他用途。”

標簽： 鐵嶺新城(000809)