近日，有媒體報道稱，房企將面臨融資的“三道紅線”，所謂三道紅線，就是：紅線1為剔除預收款后的資產負債率大于70%;紅線2為凈負債率大于100%;紅線3為現金短債比小于1倍。該消息被業內解讀為是房企融資的“緊箍咒”。

其實，再次收緊房企融資，也不無道理。

央行數據顯示，二季度末，房地產開發貸款余額11.97萬億元，同比增長8.5%，增速比上季末下降1.1個百分點。用益信托統計數據顯示，今年以來截至7月28日，68家信托公司共發行了3858款房地產集合信托產品，規模總計5118.5億元，相較于去年同期的4099款產品、6352.6億元的規模，出現大幅下滑。

據中指院數據顯示，7月份房地產行業信用債發行規模達642億元，同比增長29.1%，環比增長86.1%;

過去3個月海外債連續增長，7月發行規模508億元，環比增長30.6%。同期房企信用債平均票面利率為5%，環比提高0.6%，創下2月份疫情爆發以來的利率新高。

海外債利率再創新高，這意味著，假如放縱房企高息密集融資，勢必會將房企乃至整個樓市進一步推向債務深淵，增加系統性風險。

所以，房企融資門檻增加，限制負債規模，或也是房企擺脫“高杠桿”的必經之路。

有機構發布的統計數據顯示，若以“三道紅線”為標準，國內銷售額較高的50家房企中，同時踩中3條紅線的房企大約為14家，踩中2條紅線的房企為10家，踩中1條紅線的房企為14家。相比較而言，完全處于“綠檔”的房企則在少數。

那么，這是否意味著房地產調控驟然升級?

更確切的理解可能是：這是一次調控模式的轉變。

房地產調控由過去多年“控制需求”的模式——限購、限貸、限價、限售……轉變為“控制金融風險”的模式。

此外，潘浩認為，如果“三道紅線”落地，土地市場將會出現降溫、新房銷售則會加速。同時，被新規限制融資的房企有可能會延遲或者取消近期的土地投資計劃。另外，融資收緊會使得房企銷售回款端壓力驟升，房企則大概率會啟動“加速銷售模式”。這對剛需來說，或許是一次較好的入場機會。

至于中小房企是否會迎來“艱難時刻”，丁建剛認為，受影響最大的一定是高杠桿和高周轉的企業，和企業大小沒有太大的關系。理論上規模越大的高杠桿和快周轉的房企，受影響越大。

只要不是高杠桿快周轉的企業，影響不會太大。甚至有些“中而優”、“小而美”的房企，可能會活得更好。

本文由華夏時報、21財社、觀點地產綜合整理。

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