8月20日，最新一期LPR利率發布，1年期LPR為3.85%，5年期LPR為4.65%，均與上月保持不變。

這幾天同題作文又來了，房地產融資三條紅線傳播的愈演愈烈，當然所有人都沒有官方消息，消息來源都是據說、聽說、可能。

所謂的三條紅線是：

紅線1：剔除預收款后的資產負債率大于70%;

紅線2：凈負債率大于100%;

紅線3：現金短債比小于1.0倍。

根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋。

以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

即有息負債規模以2019年6月底為基礎，如果：

“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模不得增加;

“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%;

“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%;

“三線”均未超出閾值為“綠色檔”， 有息負債規模年增速不得超過15%。

資產負債率是判斷企業整體負債水平的常用財務指標，由于房企的預收款較大，剔除之后指標更能反映實際負債水平。

凈負債率則是判斷房企自身財務風險的重要指標，可反映房企的真實負債壓力和杠桿水平。

現金短債比則更傾向于判別短期財務風險，可體現房企當下的現金流壓力及安全性。

其實都不用是房地產從業者都可以看出這份所謂文件的漏洞：

1：這種指標只有上市公司年報半年報會披露，非上市公司是不公布這些數據的。這種情況下，如果出臺這個所謂的政策，意思的上市公司被管制，而非上市公司可以喜笑顏開?

2：綠色檔發債數量不如紅色檔。

眾所周知，如果符合這所謂三線，也就是肯定負債率低，過去發債很少。但按照這個規定，年負債增速不得超過15%。

反而都是紅色，三線全部超過的，可以按照原來的規模發債。這意味著，從絕對值數量看， 全紅色的企業依然可以大量發債。而綠色檔的企業反而不能利用自己穩健的優勢獲得更多融資?

3：所謂的三條紅線

這幅圖來自網絡上，都說是“地產三哥”制圖，數據準確與否不確定。

可以明顯的看到這個所謂三條紅線的問題了，凈負債率最高的200%，最低的30%。而對于他們的政策影響只是30%的可以多發去年發債的15%，而負債率200%的可以維持去年的發債?

4：所謂的政策機構有問題：

我國債券市場主要包括銀行間市場和交易所市場。目前所有的傳聞里面都只有央行 住建部。連證監會都沒有。

那么這些融資只監管上市公司?還是只監管銀行間?

5：住建部給開發商開會?

住建部作為房地產的主管部門，約開發商開會屬于常規動作，歷史上從來沒有出現過，和開發商商量出臺政策的時候。

所以是不是開會，開什么會，其實都肯定和政策沒有任何關系!

6：最近井噴發債

8月20日，據深交所消息顯示，金融街控股股份有限公司擬發行10億元公司債券。

本期債券的名稱為金融街控股股份有限公司2020年面向專業投資者公開發行公司債券(第三期)，債券簡稱“20金街03”，債券代碼“149209”。

本次債券的發行總規模不超過181億元(含181億元)，采用分期發行方式，本期債券為第三期發行，發行規模不超過10億元(含10億元)。債券期限為5年期，附第3年末投資者回售選擇權和發行人調整票面利率選擇權。

8月19日，據上海清算所消息，光明房地產集團股份有限公司擬發行7.5億元超短期融資券。

7：繞道所謂政策紅線的辦法太多：

融資繞道的辦法太多，特別是有明確的這些紅線的情況下，完全可以通過明股實債在項目層面融資。

房地產是典型的資金密集型行業，融資能力與現金流是兩大生命線。一旦發債受到限制，那么就必須降價嗎?

1—7月份，房地產開發企業到位資金100625億元，同比增長0.8%，1—6月份為下降1.9%。其中，國內貸款16130億元，增長4.9%;利用外資80億元，增長29.9%;自籌資金32042億元，增長3.3%;定金及預收款32830億元，下降3.4%;個人按揭貸款16200億元，增長6.6%。、

7月，房地產行業信用債發行規模達642億元，同比增長29.1%，環比增長86.1%;在經過4月份的零發行后，海外債連續三個月增長，7月發行規模508億元，同比下降9.7%，環比增長30.6%。

8：簡單的總結一下

為什么一個看著漏洞百出的三條紅線市場關注度這么高?到目前為止沒有一個官方確認。

其實稍微推敲一下就知道，這個所謂的紅線就算執行也沒什么影響，最多也就是稍微增加一點融資成本。對于大部分金融機構來說，會主動幫助房地產企業包裝融資。最簡單的大家可以看看，全國一二線城市有多少項目背后有平安的股權?

現在核心還是市場還在高位，但媒體希望看到跌。事實上，不論是住建部還是央行，明確提及的調控思路一直是穩定!

標簽： 房地產融資三條紅線