近日,市場(chǎng)傳言稱監(jiān)管部門出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長,設(shè)置“三道紅線”。
具體為紅線1:剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%; 紅線2:凈負(fù)債率大于100%; 紅線3:現(xiàn)金短債比小于1倍。
根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同,試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo),分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值,每降低一檔,上限增加5%。
即如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”,有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限,不得增加;“二線”超出閾值為“橙色檔”,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;“一線”超出閾值為“黃色檔”,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%;“三線”均未超出閾值為“綠色檔”, 有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。
具體的指標(biāo)計(jì)算方法如下:
紅線1指標(biāo):剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率 =(總負(fù)債-預(yù)收)/(總資產(chǎn)-預(yù)收)
紅線2指標(biāo):凈負(fù)債率 =(有息負(fù)債-貨幣資金)/股東權(quán)益合計(jì)
紅線3指標(biāo):現(xiàn)金短債比 = 非受限現(xiàn)金 /短期債務(wù)
此外,還有券商人士透露,對(duì)于近一年拿地銷售比超過40%或者過去三年經(jīng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)為負(fù)的房地產(chǎn)企業(yè),需要提供近半年購地資金來源情況說明和后續(xù)購地繳款資金安排,進(jìn)一步削減其信用債發(fā)行規(guī)模,或在其核心指標(biāo)階段性控制目標(biāo)未實(shí)現(xiàn)之前暫緩發(fā)行債券,并對(duì)其信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等給予限制。
為此,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方求證,多名來自債券市場(chǎng)的人士均表示聽說了這一消息,但未見到具體文件。有券商投行部人士稱:“地產(chǎn)融資的政策一向這樣,也有可能是窗口指導(dǎo),只有拿到批文后,去備案發(fā)行才知道能不能發(fā),發(fā)多少。”
不過,有商業(yè)銀行投行部高管確認(rèn)近期已經(jīng)下文。還有某房地產(chǎn)公司融資部負(fù)責(zé)人也表示此傳言為真。
也有市場(chǎng)人士表示,此舉主要是為了降低房地產(chǎn)公司杠桿率,防止部分大舉負(fù)債的地產(chǎn)公司因?yàn)橘Y金鏈斷裂而出風(fēng)險(xiǎn)。
在借新還舊方面,也有券商人士透露,交易所8月10日以后對(duì)新受理審批的地產(chǎn)債,借新還舊政策有調(diào)整,根據(jù)批文有效期內(nèi)的到期額度打85折。且住宅類地產(chǎn),不再接受永續(xù)類債權(quán)備案。銀行間市場(chǎng)要求新備案的債券募集資金僅能用于償還舊債。
今年7月份,房企融資創(chuàng)新高。數(shù)據(jù)顯示,7月房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)642億元,同比增長29.1%,環(huán)比增長86.1%。
與此同時(shí),銀保監(jiān)系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域保持強(qiáng)監(jiān)管態(tài)勢(shì),7月以來多地房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼升級(jí)。二季度以來,針對(duì)違規(guī)向樓市“輸血”行為,地方銀保監(jiān)局已開出多張罰單,其中不乏“數(shù)罪并罰”的百萬元級(jí)罰單。
比如,平安銀行北京分行因涉及“采取不正當(dāng)手段發(fā)放貸款、個(gè)人貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域、二手房按揭首付比例不符合規(guī)定”等案由被銀保監(jiān)會(huì)開出777.22萬元的巨額罰單。南京銀行因“同業(yè)投資資金違規(guī)用于支付土地出讓金、同業(yè)投資資金違規(guī)用于上市公司定向增發(fā)、同業(yè)投資資金違規(guī)用于土地儲(chǔ)備開發(fā)”等10余項(xiàng)原因被江蘇銀保監(jiān)局開出610萬元罰單。
銀保監(jiān)會(huì)召開2020年年中工作會(huì)要求,堅(jiān)決防止影子銀行死灰復(fù)燃、房地產(chǎn)貸款亂象回潮和盲目擴(kuò)張粗放經(jīng)營卷土重來。
上述新規(guī)將會(huì)給讓地產(chǎn)企業(yè)融資帶來哪些影響呢?
鼎諾投資根據(jù)wind數(shù)據(jù),統(tǒng)計(jì)了全市場(chǎng)有2019年報(bào)數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè),按照觸及紅線條數(shù)多少及公開等級(jí)做了排序。該公司表示,考慮到很多房地產(chǎn)項(xiàng)目子公司會(huì)采用明股實(shí)債的方式融資,進(jìn)一步設(shè)計(jì)了“歸母凈負(fù)債率”指標(biāo),歸母凈負(fù)債率越高,說明企業(yè)的實(shí)際債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能越大,定義為: 歸母凈負(fù)債率 =(有息負(fù)債-貨幣資金+少數(shù)股東權(quán)益)/歸母權(quán)益。
標(biāo)簽: 房地產(chǎn)融資