深圳二手房?jī)r(jià)超越北京重回全國(guó)第一

近十年來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)領(lǐng)頭羊可謂變幻莫測(cè)。2008年至2009年是上海，房?jī)r(jià)大概在1.4萬(wàn)元至1.8萬(wàn)元之間;2010年至2011年是溫州，房?jī)r(jià)最高升至3萬(wàn)元以上，如今只有兩萬(wàn)元出頭;2012年至2015年北京房?jī)r(jià)常年霸屏，房?jī)r(jià)最高突破4萬(wàn)元大關(guān)。到了2015年中，深圳房?jī)r(jià)突然暴漲，3萬(wàn)元起步飆升至5萬(wàn)多元，成為領(lǐng)頭羊;到了2016年，北京再度取代深圳，成為國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)最高城市。

而在2019年全國(guó)樓市調(diào)控高達(dá)620次的嚴(yán)控的形式下，深圳卻反向逆襲，不算港澳臺(tái)，深圳二手房?jī)r(jià)格超越北京重回全國(guó)第一，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年第一周，深圳深圳市二手房掛牌均價(jià)為64479元/㎡，環(huán)比微漲0.02%。目前深圳房?jī)r(jià)再次回到2017-2018年的歷史最高點(diǎn)，并且大有“常據(jù)”全國(guó)二手房?jī)r(jià)第一位的勢(shì)頭，對(duì)比而言，其均價(jià)比北京高出10.5%，比上海高出11.7%。

2019年全國(guó)樓市(尤其是大城市)基本都面臨調(diào)整的情況，深圳房?jī)r(jià)能持續(xù)上漲，主要得益于近年來(lái)深圳城市競(jìng)爭(zhēng)力的持續(xù)提升，以及深圳粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)建設(shè)等利好政策的頻發(fā)。此外，深圳房?jī)r(jià)吸收了全國(guó)熱錢(qián)，2015年深圳確實(shí)消化了很多本地購(gòu)房需求，但因?yàn)槁鋺糸T(mén)檻是一線城市中最低的，所以不斷有外來(lái)需求涌入，填補(bǔ)了本地需求空白，所以深圳房?jī)r(jià)可以保持穩(wěn)定小幅上漲。其次實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展下行，民間投資不景氣，所以還是有很多人會(huì)選擇買(mǎi)房投資，尤其是大家都看好的深圳。

從諸葛找房公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，去年一年深圳房?jī)r(jià)在2、3月份小陽(yáng)春之后持續(xù)上漲，在政策持續(xù)調(diào)控的形勢(shì)下，8月份出現(xiàn)了小幅度微跌;而在深圳建設(shè)先行示范區(qū)的重磅政策正式發(fā)布后，房?jī)r(jià)又開(kāi)始出現(xiàn)大幅度上漲。

不過(guò)就算是上漲也是分化的，一些居住性差、增值空間有限的關(guān)外和老城區(qū)的片區(qū)普遍處于跌價(jià)勢(shì)態(tài)。在2019年跌價(jià)幅度前5片區(qū)中，關(guān)外片區(qū)占4席，南澳、葵涌、石巖、鹽田港這些遠(yuǎn)郊片區(qū)，由于地面交通不暢、社區(qū)不完善、物管差等因素，房源即不適合居住生活，距離日常上班通勤地點(diǎn)又遠(yuǎn)，導(dǎo)致掛牌后無(wú)人問(wèn)津的房源比比皆是，業(yè)主不得不降價(jià)出售。而跌幅第5位的洪湖片區(qū)，由于地處羅湖老城區(qū)，存在一些體量大、樓齡老化、物業(yè)管理不到位、社區(qū)偏舊、車(chē)位緊張的房源，且掛牌量較多，擠兌效應(yīng)明顯，部分房源掛牌超過(guò)1年帶看量仍寥寥無(wú)幾，即便是業(yè)主主動(dòng)降價(jià)也未必能輕易成交。

而商業(yè)繁華、交通便利的南山福田等經(jīng)濟(jì)中心城區(qū)全年處于上漲勢(shì)態(tài)，部分片區(qū)漲幅超過(guò)了10%，其中福田八卦嶺片區(qū)更是高達(dá)26.92%的漲幅。在2019年漲價(jià)幅度TOP5的片區(qū)中，南山、福田各占2席，八卦嶺、科技園、福田中心區(qū)這些片區(qū)不但交通便利、商業(yè)繁華、社區(qū)完善，房屋的居住價(jià)值高，且位處各自城區(qū)的商業(yè)中心地段，距離工作地點(diǎn)近，房源熱度高漲不退。而前海片區(qū)在深圳市政府將其定位為“雙中心”之一后，不斷加大開(kāi)發(fā)力度，周邊設(shè)施逐步完善，地鐵5號(hào)線、11號(hào)線前海片區(qū)延長(zhǎng)線已開(kāi)，再加上市場(chǎng)對(duì)前海前景的看好，成功拉動(dòng)該區(qū)房?jī)r(jià)格的上漲。

漲幅第5的大浪片區(qū)之前房?jī)r(jià)在龍華區(qū)域偏低，但今年以來(lái)，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，房?jī)r(jià)基本都在往上走，1月-8月漲了23.8%。5月份一度躍過(guò)6字頭，尤其是9月份華盛瓏悅更是以6.75萬(wàn)單價(jià)入市，價(jià)格比壹成中心還貴，成功拉動(dòng)周邊二手房?jī)r(jià)格的上漲。今年大浪還新增兩所公辦學(xué)校，分別是“第三實(shí)驗(yàn)”和“第二外國(guó)語(yǔ)”。從目前大浪的房?jī)r(jià)再結(jié)合龍華整體房?jī)r(jià)來(lái)看，大浪的房?jī)r(jià)還有一定的上漲區(qū)間。

總的來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房還是買(mǎi)地段，位于經(jīng)濟(jì)中心區(qū)的房子，周邊配套完善，交通便利，居住性好，增值空間一直較大，這些城區(qū)普遍房?jī)r(jià)也較高，羅湖區(qū)因?yàn)槭抢铣菂^(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施配套略顯陳舊，漲價(jià)空間有限，城區(qū)均價(jià)逐漸被寶安、龍崗超越，這兩個(gè)城區(qū)由于自身醫(yī)院、學(xué)校、商超等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的不斷完善，同時(shí)又靠近南山、福田等中心城區(qū)，地理位置優(yōu)越，成為買(mǎi)房選擇的熱門(mén)。而龍崗、光明等城區(qū)雖然近幾年基礎(chǔ)建設(shè)也在不斷加強(qiáng)，但是由于距離城區(qū)較遠(yuǎn)，漲幅不如龍華、寶安，但因?yàn)榉績(jī)r(jià)性?xún)r(jià)比較高，也是很多剛需買(mǎi)房者的上車(chē)首選。

就目前的形勢(shì)來(lái)看，深圳地方小、人口密度大，外來(lái)人口還在不斷涌入，住房長(zhǎng)期供不應(yīng)求，又有先行示范區(qū)的利好，所以市場(chǎng)對(duì)深圳房?jī)r(jià)是長(zhǎng)期看漲的。深圳新房短缺，2020年深圳潛在入市項(xiàng)目?jī)H67個(gè)，同比縮減40%，深圳10個(gè)區(qū)，平均每個(gè)區(qū)一年才6.7個(gè)，差不多兩個(gè)月才一個(gè)新盤(pán)，完全滿足不了市場(chǎng)需求，溢出的市場(chǎng)必然向二手房市場(chǎng)流動(dòng)，所以二手房必然上漲。

此外不管是外來(lái)還是本地需求，在深圳買(mǎi)房基本都會(huì)帶著投資性質(zhì);再加上市場(chǎng)資金流轉(zhuǎn)比較寬松，很多其他貸款流向樓市不可避免。所以2020年深圳市場(chǎng)肯定不會(huì)下行，豪宅稅取消了不會(huì)再收緊;政策調(diào)控就算不松綁也不至于收緊，房?jī)r(jià)漲幅只要控制在5%以?xún)?nèi)就可以。而且參考之前的經(jīng)驗(yàn)，深圳通常也是輪動(dòng)上漲的，深圳灣片區(qū)漲，豪宅上漲，然后是龍華阪田等片區(qū)和新線路開(kāi)通的地方，學(xué)位房更是沒(méi)停下過(guò)腳步。只要深圳還處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，市場(chǎng)就不會(huì)降溫。

標(biāo)簽： 深圳房?jī)r(jià)全國(guó)第一