樓市疾行，深圳減速。7月15日，深圳市住建局發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)，從延長住房限購年限、明確夫妻離異購房標準，到完善差別化住房信貸等八方面，全面升級限購、信貸等購房要求。眼下，隨著國內疫情逐步得到遏制，各地房地產市場加速回溫。在“房住不炒”的總基調下，杭州、寧波等地也進入政策降溫期。展望下半年，業內認為全面收緊可能性不大，政策端總體保持溫和，但深圳限購作為政策信號，為其余正處樓市上升期的城市提供了借鑒。

提高社保繳納年限

深圳樓市限購令下達早有預兆。國家統計局數據顯示，今年5月，深圳新房、二手房價格分別環比上漲0.6%和1.6%，位列全國第二，漲幅創下年內新高。而房價上漲的動因則是市場需求的過快升溫。6月10日晚，深圳金融街華發融御華府曾出現百人連夜排隊等認籌的現象，因人數過多引來清場。

此次《通知》一改此前落戶即可購房的規定，對購房者作出社保繳納年限要求。其中，深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿三年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。

諸葛找房數據研究中心高級分析師王小嬙說，調整商品住房限購年限的規定較為嚴厲，這條政策將抑制一些投資者通過落戶途徑購買商品住宅的行為，進而緩解短期供需矛盾。

值得注意的是，《通知》精準打擊了特定群體炒房投資的需求。按照此次規定，夫妻離異的，任何一方自離異之日起三年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

王小嬙指出，《通知》針對婚姻狀況提出相應限購策略，是為了繼續遏制居民借“假離婚”炒房的動機。政策收緊是市場過熱的必然結果，房地產調控的關鍵詞依舊是“房住不炒”“因城施策”和“房地產市場平穩發展”。

此外，該《通知》還對影響居民購房意愿較大的信貸及稅收均作出調整，并細化和明確了普通住宅標準。例如，《通知》以購房者在當地是否擁有房產和貸款情況為依據，提出不同首付比例的差別化信貸政策;將個人住房轉讓增值稅征免年限由兩年調整到五年。而普通住宅是指，單套住房套內建筑面積120平方米及以下或單套住房建筑面積144平方米及以下，實際成交總價低于750萬元的住房。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次政策具有很強的信號性意義。深圳的此類做法，至少說明今年的政策風向。雖然受疫情壓力影響，樓市面臨較大壓力，但房價上漲過快同樣違背穩房價的導向。后續其他房價上漲過快的城市，將陸續出臺此類政策。

一線樓市復蘇

深圳樓市的超速回暖并非孤例。據統計局公布的房價信息來看，北京、上海和廣州等一線城市的房價表現同樣搶眼。

最新統計數據顯示，今年5月，一線城市新房、二手房價格環比回升明顯。作為樓市風向標，二手房價直觀反映出前述一線城市房地產市場的政策波動。北京市二手房價則經歷了一波“過山車式”波動。5月，北京二手房價以1.8%的環比漲幅領跑。對此，業內認為，此輪漲價行情源于學區房政策調整的短時刺激。

中原地產首席分析師張大偉指出，北京是特例，雖然5月出現了少有的升溫，但6月因為疫情的變化，市場經歷快速降溫。“整體看，當下北京房地產市場再次回到了4月水平，7月有望逐漸再次回到正軌，畢竟多數房企要沖半年報。”

與北京略有不同，上海和廣州市場總體波動不強烈，整體呈穩中有升。據中指研究院數據顯示，今年上半年，上海市商品住宅成交均價同比上升7%。二手房價在二季度逐步恢復正常并于5月以2.8萬套成交量創2016年10月以來新高。雖受疫情波動影響，6月市場有所降溫，但交易量仍達2.7萬套;同時，隨著房企的陸續復工，廣州樓市銷售節奏明顯加快，成交量也實現四連漲。

轉向“部分收緊”

由于房價預期上漲，帶動了部分城市樓市的過快拉升。新房多盤出現萬人搖，部分千萬豪宅出現搶購。“進入下半年，在‘房住不炒’，因城施策的原則下，樓市過熱的城市仍會跟進收緊調控。”王小嬙說。除此次政策提及的深圳之外，近期已有寧波、杭州和東莞等城市相繼下達房地產收緊措施。

例如，7月6日，寧波出臺包括擴大限購區域范圍、穩地價、打擊捂盤惜售等十條穩定房地產市場的政策;7月2日，杭州出臺《關于進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關要求的通知》，明確以高層次人才家庭優先購房方式購買的新建商品住房五年內不得上市交易。

張大偉指出，即便今年上半年出臺不少“救市”政策，但降低首付的政策基本全部被叫停，松綁限購的政策也會收回。據統計，全國已經累計超12城出現了政策一日游。

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