近日，虧損不止的蛋殼公寓更換了CEO，但不是因為業績：

2020年6月18日，蛋殼公寓于盤前發布公告稱，公司董事會宣布任命聯合創始人、董事和總裁崔巖擔任代理CEO，任命即刻生效。出現此次人事調整的原因，蛋殼公寓解釋稱，公司聯合創始人、董事兼CEO高靖，因創立蛋殼公寓之前參與的商業投資，目前正涉及地方政府部門調查。

此消息一出，6月19日，蛋殼公寓(DNK.N)股價觸發熔斷，截至收盤(美東時間為6月18日下午4點)，報8.75美元/股，跌幅為6.32%。截至6月25日，蛋殼公寓股價8.8元/股，公司市值16.1億美元，較2020年1月18日上市時的市值較23.87億美元下跌32.55%。

股價熔斷，市值下滑背后是虧損的持續擴大，2020年第一季蛋殼公寓收入達19.40億元，同比增長62.5%，凈虧損12.344億元，上年同期為8.162億元，同比擴大逾50%。年報顯示，蛋殼公寓2019年凈虧損擴大至34.37億元，相比于2018年13.7億元擴大了兩倍多。截至2015年12月31日，蛋殼公寓運營的房間數為2,434間，而這一數字截至2019年底的數量為438309間，房屋數量增長180倍。隨著房間數的增加，蛋殼大額虧損也在逐年增加。

對于蛋殼CEO被調查的原因及對公司的影響，股價觸發熔斷與CEO被調查的關聯性及持續虧損還堅持經營，商業模式的正確性及何時止損等問題，《商學院》記者致電蛋殼集團公關副總裁，對方回復稱，蛋殼CEO高靖被調查屬于個人事故，與公司無關，而股價的觸發熔斷蛋殼方面表示，蛋殼CEO被調查這一新聞發生后，第一天股價下跌是很正常的，因為不管有沒有關系，它是一個新聞，就會引起股價波動，蛋殼股價并沒有出現大跌的情況，后續也出現了股價上漲。對于蛋殼公寓出現虧損加劇，蛋殼方面則表示，長租公寓在疫情影響下非常困難，蛋殼公寓在武漢、北京等地區受疫情影響很大，而隨著蛋殼公寓規模較2019年增大，虧損也在增大，她解釋稱，蛋殼收了房體量增加后需要先裝修，所以目前的實時虧損是正常的，受疫情影響，房屋的空置率上升，而企業需要承擔空置率上升的損失，而對于蛋殼公寓何時不再虧損，蛋殼方面則表示暫時無法回復。

CEO被調查

蛋殼公寓成立于2015年，是分散式長租公寓代表企業之一。2020年1月17日，蛋殼公寓以“DNK”為交易代碼正式在紐約證券交易所掛牌上市，成為繼青客公寓之后第二家赴美上市的長租公寓企業，蛋殼上市募集資金為1.5億美元。

公開資料顯示，蛋殼公寓產品形態涵蓋合租公寓、整租公寓等，主要的客戶群體是都市年輕白領，現已進入北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、武漢、南京成都、蘇州、無錫、重慶、西安等13地市場。蛋殼公寓所有房屋均實行統一裝修。

當前股東結構中，老虎環球基金為蛋殼公寓最大機構投資人，占19.9% 的股份;愉悅資本持股15.6%;螞蟻金服占股8.6%;CMC資本持股8.9%;蛋殼公寓聯合創始人，前CEO 高靖直接持有13.5%的股份，天使投資人兼董事長沈博陽持有 6%的股份;蛋殼公寓CEO崔巖持1.9%。

6月18日晚間，蛋殼公寓火速更換CEO，董事會已任命公司聯合創始人、董事兼總裁崔巖為臨時CEO，該任命即刻生效。

知名地產分析師嚴躍進則認為，蛋殼公寓管理層出現變動，會對蛋殼公寓形成壓力，長租公寓領域一般不會被調查，從資本市場商業角度來講，不排除企業經營的數據不真實或是上市過程中流程有瑕疵。

在中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林看來，蛋殼CEO被調查原因口徑統一，即創立蛋殼之前參與的商業活動，與蛋殼無關。雖然高靖被調查與公司的經營無關，但是作為公司的創始人，這一狀況無疑會引發投資者猜疑，從蛋殼股市股價大跌觸發熔斷來看，資本市場對其反應還是相當敏銳。另一方面，公司的人事變動還是多多少少會對公司經營產生影響，因為經營理念、經營方式、經營決策，都會因人而異。從時間上看，蛋殼股價熔斷發生在創始人被查之后，因此股價熔斷確與此次人事調整有關，或者將之成為壓倒投資者的最后一根稻草。事實上，蛋殼股價下跌原因是多方面的比如高管頻繁變動、市場投訴等，但最關鍵或者最致命的是企業連年虧損，才是投資者用腳投票的關鍵。

持續虧損何時止損

虧損，是蛋殼公寓繞不開的話題。

財報顯示，蛋殼公寓的虧損持續擴大，2020年第一季蛋殼公寓收入達19.40億元，同比增長62.5%。凈虧損12.344億元，上年同期為8.162億元，同比擴大逾50%。2017年到2019年，蛋殼營收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元，虧損為2.72億元、13.7億元、34.47億元。在第一季度中，平均每間公寓虧損2200元左右。蛋殼公寓虧損金額與發展速度成正比，房間數越多，損失越大。

據公開披露數據顯示，蛋殼公寓2019年凈虧損34.37億元，而蛋殼上市公開募集的資金為1.49億美元，也即大概10.5億元人民幣，扣除上市費用后，蛋殼真正能拿到手的也就9億元左右。按照目前虧損速度計算，也僅夠蛋殼再支撐3到4個月。景暉智庫首席經濟學家胡景暉在接受《商學院》記者采訪時提出，蛋殼公寓將面臨暴雷，四處借錢，最后接手的很可能是一家大型國有銀行。

胡景暉認為，長租公寓由于行業門檻低，資本大規模進入，開始爭搶房源，最瘋狂的時候，2018年收房成本高出市場租金的20%到40%，沒有了價差的贏利點。而長租公寓公司為了迎合資本市場的標準化和好賣相，花費高額裝修成本。此外，通風排甲醛的空置期及用工成本上升，也導致長租公寓企業盈利越來越少。

長租行業領域具有準入門檻低的特點，也因此涌入多家企業進入該領域，加劇了行業的競爭。在長租公寓的賽道上，涌現出以蛋殼、青客為代表的科技公司，以委托專業機構管理的開發商還有以中介背景的我愛我家，相寓等。賽道上不斷涌現的競爭者也抬高了長租公寓企業的拿房價格，導致后續企業的盈利出現困境。

胡景暉提出，我愛我家的“相寓”獲房及獲客成本低，做長租公寓本身并不是作為戰略性產業來發展，而是為了控二手房源，但是由于第一時間拿到業主的委托，所以具備蛋殼、青客所不具備的二次轉化能力，加之擁有幾千家門店分布于社區、幾萬名經紀人廣布于社區，因此給業主提供維修和增值服務的半徑較小，服務效率較高，服務成本較低，因此運營成本低。

胡景暉認為，按照目前形勢，蛋殼公寓在上市之后繼續虧損， 還沒有看到任何扭虧為盈的希望。目前，國內像蛋殼、青客等長租公寓的資金來源從開始的融資、資金沉淀，加杠桿租金貸，甚至有的長租公寓通過P2P、高利貸等渠道去融資，可見資金的匱乏。他指出，長租公寓做的越多，就賠的越多，也就越拿不到錢。所以長租公寓去上市的目的，根本不是為了擴大發展，而是為了續命。如果再沒有資金進入，那么就會崩盤。

另外，長租公寓的資金沉淀還來源于時間錯配。長租公寓企業對業主是月付或季付，據蛋殼公寓招股說明書顯示，蛋殼公寓的租客中，以“租金貸”模式支付租金的人數遠超直接支付租金的租客數量。2017年、2018年和2019年前九個月，使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和65.7%。

在長租公寓行業競爭加劇的情況下，蛋殼公寓也推出了一些相關優惠政策吸引租戶租房。蛋殼管家稱，受疫情影響，蛋殼公寓通過拿出部分空置房源免租一個月到兩個月的方式將房屋租出去，免租房主要與房間的地段有關。

吳小姐是剛畢業的大學生，手頭資金比較緊張，目前想在西五環租住一間一居室的房子，蛋殼管家在了解吳小姐的情況后，給吳小姐細細算了筆賬，租戶在租房時可以選擇多種方式付款，分為押一付一，押一付三，押一付六，押一付十二，付款越多折扣越大，以一間5000元的房為例，如果押一付一，服務費是收取10%，每個月是500元，一年房租加服務費是66000元，而押一付十二，服務費僅收取1.9%，即每月服務費不到100元，一年房租加服務費僅需支付61140元，節省了4860元，蛋殼簽合同都是一年期起簽，如果選擇押一付十二的方式，相當于節省了一個月的房租。

在付款方式上，蛋殼管家稱，押一付一的情況下，租客可以分12期來支付租金，即房客與騰訊旗下微眾銀行簽約，在房租到期日前七天將房費打到微眾銀行賬戶。

由于蛋殼公寓在收租客房租則是按年付，這之間由于支付的時間差就形成了資金沉淀。胡景暉向記者算一筆賬，在未使用“租金貸”之前，長租公寓收租是季付，押2付3，一套房子可以沉淀4個月的租金，而在租金貸的加持下，助長了資金沉淀的規模，一次就可以沉淀13個月的房租，(12個月的租金+2個月的押金，而按月支付1個月的房租給業主，就形成了13個月的資金沉淀。)所以擴張速度越快，滾動發展，問題就越嚴重。

胡景暉認為，長租公寓企業快速擴張，收房，裝修，裝配靠自有資金跟本不夠，在這種情況下，長租公寓企業挪用了資金池里的資金，但這是需要未來持續支付給房東的，這樣也就慢慢變成了龐氏騙局。一旦沒有新的租客進入，通過租金貸的方式提前付房租，現金流就會斷掉，這就是長收短付，短錢長投，最終資金鏈崩斷。

在租房人群的薪資方面，58安居客房產研究院數據顯示，約八成租客月薪在萬元以下，能夠接受的租金在一線城市大都在每人每月2000元左右，而從現實供應的租賃房源來看，大都超過租房者預期。但另一方面，很多租賃機構在現有的租金水平下，往往不能保證合理的盈利預期，甚至大部分的長租公寓運營方依然在沒有實現真正盈利。

58安居客房產研究院執行院長張波認為，要達到持續合理的盈利水平，長租公寓需從運營的規模轉到長期穩定運營上來，從追求房源數量產品本身的打磨和運營上來，長租公寓未來的市場依然很大，但運營方的確需要從長租公寓自身“產品力”上多做文章，提升用戶在長租公寓的差異化體驗，來達到更高的收益水平。從政府側來看，一方面要加大對于租賃市場的支持力度，無論是租賃土地的供給、租賃房源的募集還是租賃運營機構的稅收等方面的支持，都需要逐步提升;另一方面對于租賃的規范也需增強，尤其是涉及金融的“租金貸”類的管控不容忽視。

通過燒錢來搶市場的方式并不具有持續性，依靠燒風投的資金也不是長久之計，在資本瘋狂過后，等待蛋殼的或將是爆雷?易主?還是繼續經營?回歸客戶屬性的運營邏輯才是長久之道，胡景暉認為，長租公寓是關乎國計民生的基礎性服務行業，青客和蛋殼等一旦爆倉，國企和央企在這時應承擔社會責任，加快立法，加強監管，做好國家隊接盤的預案。

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