最近全國首套房房貸利率下調,貸款買房的人不禁要問,我之前的房貸是不是房貸利率也要下調了啊?答案:不是的。為什么會這樣?
因為這里涉及到一個“基準利率”,房貸的基準利率是4.9%,這個是央行規定的,每個人購買房子的時候會在基準利率的基礎之上進行下浮或者上浮。下浮的下限是30%,俗稱7折利率,上浮的上限是30%。
什么時候你以前貸款的利息會降低了?那就是在基準利率降低的時候,反之,如果基準利率上調了,你的房貸利率也是要上調的,一般上調的時間是次年開始。
比如在2015年左右的時候,當時為了去庫存,為了吸引大家去買房子,就把房貸的利率進行了下浮,最大的優惠甚至可以打7折,這個利率就很優惠了。但是2015年之后的兩年全國的房價都在漲,這個時候為了限制大家買房,于是就開始在基準利率之上進行利率上浮,最高上浮30%,這個時候的房貸利率就成了6.37%;如果是上浮20%,那么貸款利率就是5.88%。
房貸100萬,期限30年,利率七折的情況下,利息總額是60萬。如果利率上浮30%,利息總額就是124萬;如果就是基準利率4.9%,那么利息總額是91萬,所以,利率的不同帶來的影響是非常大的,這也是很多人忽略的,很多人買房的時候只關心房價,但是卻忽略了利率的變化。利率變化足夠大的話,是可以相當于房價的變動的。所以,買房子不僅看價格,還要看利率。
不會跟著下調的!如果只是銀行層面下調房貸利率,那么新貸款會執行新利率,已辦理的貸款還會執行原來利率不變!
很多已申請房貸的小伙伴們,不禁要問,之前辦理的房貸利率,也會跟著下調么!其實并不會,這里面涉及到一個銀行房貸利率構成的問題!
銀行房貸利率的基本組成
我們都知道的是,銀行房貸利率是由“基準利率+浮動利率”構成的!其中,浮動利率一旦簽訂合同、銀行放款后,在整個貸款期限內就是永恒不變的。換句話來說,已辦理的房貸,除非基準利率調整,否則貸款利率不會發生任何改變!
房貸利率下降,有兩種情況,不同的情況對你自己的房貸利率影響是不一樣的。
第一種情況:央行調整基準利率,房貸利率也會跟著調整
如果央行調整基準利率的話,那你的房貸也會跟著調整,比如你先前辦理房貸的時候,貸款利率是在基準利率4.9%的基礎上上浮百分之10%,實際的利率就是5.39%.
如果明年央行把基準利率下調到4.65%,那你的房貸也會跟著調整,當然調整的主要是基準利率,上浮10%的部分是不會調整的,調整之后,你實際的利率就是4.65%*1.1=5.115%.
第二種情況:銀行自己調整利率
我們在辦理房貸的時候,利率都是以簽訂合同當日的基準利率為準,銀行會在此基礎上進行上浮或下浮。一旦合同簽訂,那么就是固定的了。
所以,只要央行沒有有調整基準利率,不管銀行房貸利率這么調,購房者的房貸利率都不會不變。同理,月供也不會因此而變多或變少。