湊百萬買的婚房竟是“兇宅”法院判買家可退房并索賠

民法典學堂

購置房產原本是一件開心的事情，可是90后姑娘林紅(化名)卻開心不起來。她從父母還有親戚處湊錢買下準備用來當婚房用的房屋竟然發生過兇殺碎尸案，得知該真相后，林紅及家人猶如晴天霹靂。林紅一紙訴狀將賣方王梅(化名)告上法院要求退房并賠償相關損失。日前，本案經廣州市海珠區人民法院審理后，判決撤銷雙方簽訂的購房合同，賣方王梅返還買方林紅已支付的39萬元購房款，并賠償損失等。

買方：“如知道房屋曾發生過兇殺案，我絕不會購買”

賣方：以為這些事不會造成大影響，所以未告知買方

據林紅控訴，2020年10月底，她從朋友處獲知位于海珠區廣州大道南的一處高層樓房正在放賣，她便與業主王梅通過微信及電話進行了溝通，并約定要去現場看房。實地看房后，林紅在2020年11月中旬即與王梅達成了購房意向，雙方簽訂《存量房買賣合同》，約定房屋總價127萬元，首付款39萬元，按揭款88萬元。簽訂房屋買賣合同當天，林紅便付給王梅10萬元定金。1個月后，雙方辦理了房產過戶，林紅在當天又交付了20萬元首付款，過戶次日交清剩余首付款9萬元。

但令林紅萬萬沒有想到的是，這套房子竟然是套“兇宅”!2020年12月底，她無意中通過網絡信息獲知，該房屋曾于2013年4月一天晚上發生過兇殺案。“這套房子是我從年邁的父母及姐妹還有親戚處湊錢買下的，下一步準備作為婚房的，完全無法接受購買一套‘兇宅’!”得知真相的林紅及家人猶如晴天霹靂。為了確認這一事實，林紅趕緊去到房子周邊走訪，中介和附近的居民都表示該房子確實曾經發生過兇殺案。中介表示由于這個原因，他們是不會帶客人去看的，所以王梅也不會在中介放盤。

得知真相的當晚，林紅便約王梅出來當面溝通此事。對此，王梅承認房屋確實發生過兇殺案，但由于她認為這些事不會造成大的影響，所以沒有告知林紅。雙方因為退房及賠償事項協商不一致，林紅只好將王梅告上了法院，林紅認為，此事給她及家人造成極大的心理負擔，嚴重影響她們一家人的工作和生活，“我們一直認為該房屋是正常房屋，并不清楚房屋曾經發生過兇殺案，如果知道，是萬萬不會購買的!這是屬于重大誤解，嚴重違背真實意愿訂立的合同，而業主明知屋內曾經發生過兇殺案，卻沒有告知我們，這違背了誠實信用的原則。”為此，林紅請求法院撤銷雙方簽訂的購房合同，王梅返還她已支付的購房款39萬元，并賠償已支付的不動產登記費、按揭費、稅費等合計2.8萬余元。此外，協助將該房產權屬登記變更回王梅名下，并由王梅承擔全案訴訟費用等。

面對林紅的控訴，王梅不同意承擔林紅要求的賠償2.8萬余元的費用損失，她只是實收了39萬元，這部分實收款同意退回，但其他費用應由林紅自行承擔，訴訟費用應由雙方共同承擔。

爭議焦點：原業主是否構成欺詐

究竟被告王梅是否構成欺詐?這成為本案爭議焦點。法院認為，判斷是否構成欺詐，應當考慮以下若干要素：涉案房屋內發生命案是否屬于重大瑕疵，被告對相關信息是否有披露義務，以及被告未披露的情況下原告購買涉案房屋是否違背其真實意思。

一方面，涉案房屋內的確曾發生故意殺人的犯罪事實，法院查明，被害人在案發時被殺害分尸，兇手也因犯故意殺人罪等被判處刑罰。從社會生活的一般常識和常理推斷，發生殺人事件已達到普通民眾認知中的“橫死”等嚴重情況。雖然房屋內發生非正常死亡事件客觀上未影響到房屋的實際使用價值，但是該情形因影響到購房者的心理感受而造成房屋交易價值降低，與當事人在締約時真實意思表示不符，違背了買受人對于房屋實際價值的期待，構成房屋的重大瑕疵，是影響買賣合同訂立及履行的重大事項。

同時，當事人行使權利、履行義務應當遵守誠實信用原則。被告在出售涉案房屋時，有信息披露的義務，應當如實將所售房屋有關的全部信息特別是能夠影響買賣合同訂立及履行的重大事項充分告知原告，促使原告做出正確的意思表示。對重大事項的披露是出賣人的義務，不能因買受人未主動詢問而免除。

再者，原告在起訴理由中也表明如果知道房屋發生過兇殺案，是萬萬不會購買的，這是屬于重大誤解，嚴重違背真實意愿訂立的合同。原告的心理認知符合普通大眾對“兇宅”的認識評判，法院采信原告是在違背真實意思情況下訂立的合同。

法院指出，本案中，被告不能僅以自己的主觀心理感受認定房屋發生命案無須在意，而應以普通民眾的認知對發生非正常死亡事件予以披露。被告未披露涉案房屋內發生非正常死亡事件，違反誠實信用原則，構成欺詐。

●房屋內發生非正常死亡事件構成房屋的重大瑕疵，是影響買賣合同訂立及履行的重大事項。

●對重大事項的披露是出賣人的義務，不能因買受人未主動詢問而免除。

●賣方未披露涉案房屋內發生非正常死亡事件，違反誠實信用原則，構成欺詐。

法院判決：

撤銷購房合同

為此，法院最終判決撤銷雙方簽訂的購房合同，被告王梅返還購房款39萬元，支付不動產登記費、按揭服務費、稅費等2.8萬余元，并辦理房產過戶回其名下相關手續。此外，本案受理費由被告王梅承擔。

民法典小課堂：

受欺詐方享有撤銷權

誠實信用原則是合同的基本準則之一。我國民法典明確規定“民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾”。

法官提醒，當事人在行使權利、履行義務時，應做到誠實守信、遵守約定，堅持公平正義，善意真誠地進行每一次交易活動。欺詐行為有違誠實信用原則，不利于誠信社會的建立，民事活動的各方當事人因自覺恪守誠信，摒棄欺詐。

針對通過欺詐的方式簽訂的合同，我國民法典在第一編總則下的第六章民事法律行為第三節民事法律行為的效力中作出了規定，即依據第一百四十八條，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

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