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中新合資的園區開發企業龍頭：中新集團是一家中新合資成立的園區開發公司。2021 年公司優化“一體兩翼”的發展格局，形成以園區開發運營為主體板塊，以產業投資和綠色公用為兩翼支撐板塊的新發展格局。

公司最終控制方為蘇州工業園區管理委員會及蘇州市人民政府，持股比例為46.8%。公司高管團隊由中方和新方組成，團隊架構完備經驗豐富。

借鑒新加坡開發經驗，深耕蘇州工業園區：公司異地復制新加坡裕廊工業園區的發展經驗，深耕蘇州工業園區。園區已累計吸引各類外資項目5000 多個，實際利用外資323 億美元，累計引進92 家世界500 強企業項目156 個。2022 年蘇州工業園區地區生產總值3515.6 億元，規模以上工業總產值達6850.2 億元。投資總額達92.4 億美元，進出口總額為1077.9 億美元。在產城融合園區開發領域，截至2020 年末，公司待出讓商住用地1285.7 公頃，粗略估計待出讓商住土儲可保證近十年一級土地開發。2022 年，土地一級開發存貨為109.9 億元，后續業績增長可期。區中園板塊開發運營面積約280 萬平方米，其中約160 萬平方米已建成投運，均布局在長三角區域，區位優勢明顯。公司蘇州工業園區內工業載體的出租率約為95%，各類載體綜合出租率超90%。區中園業務租金收入每年超過4 億元，毛利率始終保持在40%以上。

兩翼齊飛，板塊聯動賦能園區開發運營主業：產業投資：在基金投資方面，截至2022 年末，公司累計認繳投資了38 支基金，合計認繳金額35億元，累計拉動各園區總投資近470 億元。在科創直投方面，公司累計投資科技類項目25 個，累計投資金額4.4 億元，拉動總投資45 億元。

綠色公用：2022 年公司設立中新綠能運營光伏分布式能源站，目前累計裝機容量超過100 兆瓦，未來三年努力向2GW 目標邁進。

營收增長穩定，財務結構健康：公司2022 全年實現營收47.4 億元，歸母凈利潤16.1 億元。其中園區開發業務實現營收38.7 億元，綠色公用業務7.6 億元。2022 年公司實現毛利率57.6%，凈利率46.0%。公司凈負債率逐步提升至24.9%，現金短債比下滑至1.86，財務結構健康。

盈利預測與投資評級：公司作為中新合資的園區開發運營企業，園區開發業務處于業內領先地位。我們預計2023/2024/2025 年營收為55.6/64.3/73.5 億元；歸母凈利潤為18.0/20.1/22.3 億元；對應的EPS 分別為1.20/1.34/1.49 元/股。根據可比公司估值，我們給予其2023 年10.3倍PE 估值，對應目標價為12.4 元/股。首次覆蓋給予“買入”評級。

風險提示：蘇州及周邊地區經濟發展停滯風險；土地市場下行風險；宏觀經濟環境及政策風險。

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