某小區物業公司通知物業費漲價，并稱“同意調價業主已過半”。業主張某對繳費標準不服，拒交物業費，被訴至法院。廣州市中級人民法院日前審結此案，認為物業公司調價程序不當，業主按原物業費標準支付欠費。
物業稱同意漲價已“雙過半”
業主拒交物業費被追討
廣州某小區尚未成立業委會，小區二百多戶住宅及商鋪的物業服務均由開發商選聘的某物業服務公司提供，其中住宅按每月1.6元/平方米的標準收取物業服務費。
2018年9月，物業公司在未召開業主大會征求業主意見的情況下，單方發出公告稱其已與大部分住宅業主達成按1.85元/平方米標準收取住宅管理費的合意，希望業主在2018年10月31日之前到管理處簽署相關文件。
兩個月后，物業公司再次發出公告稱：同意調價為1.85元/平方米的業主已達“雙過半”，此后物業費按照1.85元/平方米的標準執行。
小區業主張某因對繳費標準不服而拒交物業費，物業公司將張某告上法庭，追討物業欠費。為證明調價程序的合法性，物業公司向法院提交了《業主同意調價之簽約情況統計表》及其與業主簽訂的196份格式內容均相同的協議。
法院審查發現：上述所有協議后均沒有附房產證及身份證復印件;均未載明物業面積;部分協議的落款簽名不完整或字跡潦草無法看清或在簽名后寫有“代”字;部分協議的落款日期系在物業公司發出調價公示之后。
對此，物業公司解釋稱：上述調價協議是其工作人員上門與每個業主溝通后簽訂的，其中部分由業主家屬代簽名;因工作人員已在此工作超過十年，可識別業主或租戶，故未逐一核查業主身份及房產證。
法院稱物業公司調價程序不當
業主按原物業費標準支付欠費
法院經審理后認為，案涉小區目前仍未召開業主大會，處于前期物業服務階段，物業公司為開發商選聘的前期服務單位，有權就其提供的物業服務向小區業主追討欠費。
根據《中華人民共和國民法典》《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》《物業管理條例》及《廣州市物業管理條例》等相關規定，物業費調價屬于應由全體小區業主共同決定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，調價程序應正當、有序，并應接受合理監督。
在調價前，物業服務公司應向全體業主公示上一年度物業經營情況的審計報告及調價方案，最終方案能否通過，應由全體業主共同決定，經“雙過半”(即參與表決專有部分面積過半數且參與表決人數過半數)的業主同意的，才能成功調價。
本案中，物業公司在調價前并未提前公示其上年度物業經營情況審計報告，亦未告知相關行政主管部門，而是自行單方制作相關協議版本并逐一上門簽約，且在簽約過程中亦未充分核實業主身份，對于部分協議存在落款簽名字跡難以辨認、不完整或他人代簽情況。
上述提價操作模式完全由物業公司主導，無法充分體現業主與物業公司的協商過程，亦缺乏相關行政主管部門監督，形式上、內容上均不符合相關法律法規，難以充分保障廣大業主對小區物業管理重大共益事項的知情權及選擇權。
廣州市中級人民法院經二審審理后，認定物業公司調價程序不當，判決張某按原物業費標準支付物業欠費。
法官說法
合理調整費用標準也應遵循正當程序
廣州中院法官劉卉表示，隨著物業服務的普及，物業糾紛頻發，其中物業費調價糾紛尤為敏感和突出。業主時常疑惑：“服務水平原地踏步，物業費怎么每年都漲?”而物業公司卻總是說：“一直虧損，再不漲價就得走人了!”到底孰是孰非?
對此，法官提醒，物業服務收費應遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。
一方面，物業服務收費是維系物業服務企業提供物業服務、小區物業管理正常運轉的基礎。業主享受物業服務理應支付相應對價即物業費。
另一方面，對因服務事項增加、服務質量提升、成本上漲等原因導致的物業成本增加，物業公司有權要求合理調整費用標準，但應遵循正當程序原則，依法定程序與業主充分協商，征得業主同意，否則將會被視為擅自調整，無法得到法律的支持。
(記者 魏麗娜)
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