三季度終了，房地產市場統計數據紛紛出爐。一線城市二手房成交呈現斷崖式下跌，個別省會城市甚至啟動“救市”措施。

房地產市場降溫之時，股票市場上，沉寂許久的地產板塊卻頻頻活躍：在金地、萬科、招商蛇口等龍頭股的帶領下，地產板塊近期明顯走強。加之此前北上資金出手增持地產龍頭，業內預期，地產行業新一輪整合大幕或借調控之機拉開。秋風掃下一地落葉之時，也許正是頭部房企“掃貨”之機。

調控政策

劍指房企高杠桿

今年以來，房地產公司爆雷不斷。

最早是2月華夏幸福因債務問題浮出水面，公司業績與財務狀況每況愈下。最新半年報顯示，2021年上半年，華夏幸福實現營業收入210.68億元，同比下滑43.63%;虧損94.8億元，上年同期盈利60.62億元。

隨之而來的，還有泰禾、恒大、花樣年……山雨之中，人們更猜測著下一個輪到誰。

實際上，也不是隨便亂猜。

一張房企“三道紅線”觸雷表，早已在業內廣為流傳，并擺上了各家房地產公司、商業銀行、保險公司、信托公司的辦公桌。

所謂“三道紅線”，指的是監管層收緊房企融資的三項標準，分別是：剔除預收款后的資產負債率不超過百分之七十;凈負債率不超過百分之百;現金短債比不小于一。該項調控政策的目標十分明確：控制房地產行業的有息債務增長，倒逼房企主動降杠桿，防范系統性金融風險。

7月26日，監管政策再有“補丁”措施出臺：被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

克而瑞地產研究認為，將投資與銷售掛鉤，是對房企融資“三道紅線”的重要補充，防止企業以杠桿率進一步高企為代價，博取更高的銷售業績;另一方面也是為雙集中供地政策打補丁，引導企業理性拿地，避免不惜成本地高價搶地。

可以看到，這一輪一輪的調控措施，招招劍指房地產企業的高杠桿融資，處處打在七寸上。

北上資金悄然出手抄底龍頭股

強力調控態勢之下，房地產板塊近年來幾無出頭之日。房子賣得越是風生水起，房地產股票越是熊得一塌糊涂。

到了今年，地產板塊爆雷不斷，房地產股的二級市場走勢更是雪上加霜。行業龍頭萬科A年內自高點以來下跌超40%，華夏幸福暴跌近70%，恒大更是兩個月內跌掉9成市值……

正是在這樣的氣氛下，自9月中旬以來，北上資金連續增持A股地產龍頭的舉動，才顯得那么不同尋常。

中秋小長假期間，趁A股休市，空頭突襲港股。借恒大持續爆雷、香港地產推出新政等消息面沖擊，空頭主攻銀行、地產等板塊。

9月22日，A股節后開市，地產板塊卻突然雄起：以招商蛇口漲停為旗幟，A股地產龍頭股紛紛崛起，板塊指數一度大漲近4%，創3個多月以來的新高。港股地產板塊也隨之大幅反彈，世茂服務、融創中國、合景泰富、碧桂園服務等均漲超10%。

這其中，固然有恒大集團連夜召開“復工復產保交樓”專題會、表態支付公司債利息等消息因素影響，但盤中所透露出來的資金信息更引人關注。

數據顯示，當周，北上資金悄然加倉A股地產龍頭股：萬科A獲得北上資金3.52億元的凈買入，招商蛇口獲得1.7億元凈買入，蘇寧環球、金地集團、綠地控股等也都獲得巨資加倉。

“十一”小長假期間，相似的一幕再度上演。這一次，空頭攻擊的首要目標是以海外互聯網板塊為代表的科技股，而節后A股反攻的旗幟卻是借華夏幸福“千億還債方案”出臺而受益的地產及保險板塊。

與此同時，人們發現，A股市場上最有“錢勢”的機構投資者——保險資金最青睞的行業，并不是當前炙手可熱的新能源、食品飲料、資源行業，而是金融、地產板塊。證券時報·數據寶統計顯示，截至上半年末，保險資金持有的A股上市公司中，房地產行業有16家，合計持股市值達656.15億元。持股市值最高的為金地集團，合計持股市值232.38億元。保利發展、金融街、華夏幸福緊隨其后，持股市值分別達到89.64億元、71.45億元、51.37億元。

而且，房地產行業經歷了二季度的大幅度下跌，險資卻矢志不渝，增持股多于減持股。超過半數房地產行業個股連續兩個季度險資未有調倉舉動。

頭部房企手握“余糧”伺機待發

北上資金是市場公認最“聰明”的市場化資金，保險資金則是踩點最準確的機構資金，兩者均不約而同盯上了地產板塊，這說明了什么?

首先可以看看險資持倉比例最高的金地集團，險資持股占比合計高達50.27%。

為什么是金地?

9月18日，金地集團發出一則公告：0.3億元認購私募基金份額。今年以來，公司累計認購私募基金份額超15億元，主要布局醫療健康和TMT領域。

這說明什么?就在整個行業被“三道紅線”整得一地雞毛之時，地主家竟然還有余糧!竟然還有“閑錢”去“拓展潛在合作機會，為公司主營業務發展賦能”。金地表示，在保證日常經營前提下，使用自有資金認購，有利于進一步提高公司資金使用效率，不會影響公司主營業務正常開展。

興業證券分析師閻常銘認為，公司自2012年通過收購切入產業賽道，2016年正式成立金地威新產業園區開發運營平臺起，相關產業布局快速發展。截至2021年6月，金地威新已布局國內外17座城市，開發產業類項目共36個，管理面積逾420萬平方米。經測算，金地集團上半年銷售利潤率大幅度高于去年實際水平和今年年初市場預期水平。融資優勢顯著，內在價值豐厚。預計2021年、2022年EPS分別為2.56和2.69，按照9月23日收盤價，對應PE分別為4.5倍和4.3倍。

再看看深圳的另一家龍頭房企——萬科。

人們注意到，在近一年來房地產行業的血雨腥風中，萬科的身影若隱若現：2020年下半年，泰禾集團陷入債務危機，萬科和泰禾集團簽署《股份轉讓框架協議》，推進泰禾債務危機的化解;2021年藍光地產資金鏈斷裂，萬科又接手部分藍光的地產項目;恒大危機，人們更猜測，萬科或有出手的可能。

讓業內人士看高一線的，是萬科健康的財務數據。半年報顯示，萬科實現營收1671.1億元，同比增長14.2%。三道紅線一條未踩，手握近2000億元現金，凈負債率40%以下。

不怕不識貨，就怕貨比貨。來自西南證券的數據顯示，現金短債比是衡量短期償債能力的指標，以此觀之，短期償債能力較強的公司有正榮、綠城、碧桂園、萬科、旭輝。有息負債現金覆蓋比是衡量中長期償債能力的指標，中長期償債能力較強的公司有碧桂園、陽光城、新城、金地、萬科。

地產行業秋風起時，能夠把握這一輪整合良機，生存并發展下去的，恐怕就是這些有“余糧”的“地主家”了。

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