2020 年，廣州各區相繼發布了未來 3-5 年的城市更新計劃。該計劃進入第二年，全廣舊改就迎來了大爆發!

據克而瑞不完全統計，截至 2021 年上半年，全市共有 402 個整村改造項目，總占地規模 27807 萬㎡正在推進中。而此前一直推進較為緩慢的區域如增城、白云在出臺的 " 十四五 " 規劃中也公布了城市更新專項規劃，全市在今年上半年城市更新項目加速明顯。

舊改體量龐大

截至今年上半年，廣州舊改項目中已中標的合計 150 個，有 126 個項目已被納入相應城市更新計劃，占比達 84%，其中除外圍增城區區域專項規劃滯后，多個項目未納入相應年度推進計劃內以外，其他各區多個推進中項目均已納入 3、5、10 年城市更新行動計劃中。

值得一提的是，廣州已中標舊改項目分布中，黃埔區項目數量占比達 34%，整體數量較多;白云已中標村連片改面積較大，平均每村面積達 1659 萬方。

另一方面，統計到 2021 年第二季度，廣州中心區(天河、荔灣、海珠、越秀、白云、黃埔和番禺)共有 301 條舊村啟動舊改，涉及舊改占地面積 2.1 億方。

其中，今年開始加速的白云區，舊改占地面積達 7265 萬方，占中心區總量的 34%，區內 95% 的村落已納入年度更新計劃;另外，番禺部分板塊也同樣有起飛趨勢，如石碁板塊內目前多個舊改項目面積已經達到百萬方，支撐板塊舊改占地面積達 2080 萬方，領跑中心區。

外圍區域(增城、南沙、花都和從化)舊改村落共有 177 條，涉及改造占地面積 1.08 億方，主要集中在增城新塘、南沙南沙北、花都區府三個板塊。

其中南沙北及花都區府板塊舊改項目占地面積均超 2 千萬方，花都區府板塊以 2104 方領跑全市;而從化區啟動舊改的村落相對較少，共有 15 條村，共占地 834 萬㎡。

舊改項目入市，供應量顯著增加

市場監測到，目前已確認主體項目中，18 個項目已入市，預期從 2023 年開始項目將扎堆入市，全市年度入市推貨項目超 100 個，年度新增供應面積接約 716 萬方;黃埔區供應量最大，年均供應全市占比超 30%;其次增城、番禺、南沙預期于 2023 年加速入市，年均入市項目超 15 個。

但需要留意的是，由于黃埔集中舊改的先發優勢，黃埔區多個已啟動 " 先拆先建 " 項目完成市場主體公示程序，新增確認主體項目較少，部分房企更聚焦首次集中供地，該區城市更新項目進程較首季度明顯放緩。

另外，已中標項目占比較低中心區老城越秀區、及城市更新停滯白云區近期在區域城市更新專項規劃及區屬國企介入推動下，城市更新項目或將迎來較大提速空間。例如目前越秀登峰村、金貴村已經相應的程序階段。

入市項目規模增大，無疑也加大了區域項目的競爭壓力。譬如，東倉增城未來五年供應量達到 1255 萬方，區內招拍掛市場供應占比 62%，而舊改方面，石灘的奧園合匯悅城及新塘的新世界星匯預計將于今年下半年入市，后期隨著舊改項目陸續入市，預計區內供應量將于 2024 年達到供應高峰。

星河問鼎廣州舊改王座

截至到 2021 上半年，廣州已有房企介入、已簽意向以及已簽約舊改項目總計 300 個，總用地面積 21570 萬㎡。

其中已確認主體項目用地面積占比總量的 51%，較上季度下跌 2%，主要集中于黃埔、番禺、增城、南沙四區;處于前期介入或已簽意向的項目共有 151 個，用地面積占總量 49%，白云、番禺、花都三區占比較大。

另外，廣州全市已簽約 / 已簽意向舊改項目 171 個，增城、花都、從化舊改規模位列三甲，其中增城、花都區超 8000 萬㎡領跑全市;最終累計參與廣州城市更新房企 & 聯合體共有 74 家。

不僅如此，克而瑞數據顯示 2018 年以來，多家房企進軍廣州舊改市場。目前星河控股舊改總面積 1023.6 萬㎡，為全市舊改儲備面積最大的房企，常年排行第一;并且截止到 2021 年第二季度，共 34 家房企(聯合體)舊改儲備面積超百萬方。

(記者 臨川)

標簽： 廣州舊改 半年報 星河