“金九”結束，“銀十”已至。北京“十一”黃金周樓市升溫，新房和二手房市場均延續9月時的向好態勢。接受中國經濟時報記者采訪的業內人士指出，在今年特殊的政策影響下，黃金周樓市比2019年明顯升溫，但市場在調控政策收緊下走向收縮和分化，一線城市中除了深圳受到從緊的調控政策影響成交低迷外，北京、上海、廣州普遍上揚，未來以北京市為代表的受到調控政策影響較小的一線城市樓市將會相對樂觀。

二手房看房升溫

一線城市的樓市延續9月時的向好態勢，北京市已成為本輪樓市升溫的代表，二手房看房熱情顯現，“十一”期間二手房的帶看指數位居一線城市前列，新房項目加快入市速度，開啟十月的搶收大戰。

“‘十一’幾天里我們都沒有休息，來看房的客戶很多，其中不少人是為了孩子上學。”北京市石景山區遠洋山水小區附近的房產中介告訴記者，今年黃金周，只要有合適的房源，客戶都會愿意出來看房，很多人都是奔著附近的幾個學校而來。

作為石景山區優質學校相對密集的區域，遠洋山水小區一直是區域內的價格高地之一，也是今年“十一”期間北京市二手房帶看的熱點樓盤。

貝殼研究院的人士告訴中國經濟時報記者，國慶期間，遠洋山水、融澤嘉園、芍藥居北里等三個社區帶看熱度在社區榜中關注度最高，回龍觀、望京、雙井商圈帶看熱度高，排名城市商圈中的前三位。

貝殼研究院提供給本報記者的數據顯示，一線城市中，北京、上海總帶看熱度指數分別為95和87.24，位居全國前列。深圳總帶看熱度指數為67.37，在四個一線城市中排在最后。

依據貝殼研究院對十一假期(10月1日-7日)平臺帶看數據統計顯示，北京“總帶看量”突破了5萬次，同比去年2.96萬次，增幅明顯，位居城市排行榜第一名。上海與成都以4.2萬次和3.7萬次分列二三名。

總帶看量——城市房產經紀人帶客戶看房量，是衡量樓市熱度重要指標。“十一”期間，一線城市找房熱度高于新一線、二線城市。從城市之間熱度比較看，四個一線城市總帶看熱度指數為82.3，明顯高于新一線城市的61.9和二線城市52.6。

除了買房人逐漸釋放的購房熱情外，“十一”期間一線城市的二手房成交量也在攀升。北京市延續了9月時的升溫態勢，今年9月北京二手房的成交量已高達17259套，環比8月的16057套上漲了7.5%，相比2019年9月的12319套大漲40%。而在“十一”期間，一線城市除了深圳受調控政策的影響，二手房成交低迷近乎腰斬之外，北京、上海、廣州等城市漲幅均超過五成。

貝殼研究院的人士指出，今年國慶黃金周的二手房市場在疫情后快速復蘇，在改善換房需求支撐下，比去年同期有明顯的量價升溫，這預示著今年全年的市場交易相對比較樂觀。

“但是市場短期的預期分化，除了深圳、上海、杭州、廣州外，其他城市市場預期仍然偏弱，其中北京、杭州、廣州、西安的業主市場預期盡管仍處于相對較弱的位置，但隨著交易量上升，今年市場預期比去年有所提升。長沙、合肥、武漢的市場預期有所減弱，長沙業主掛牌增加，成交均價下跌，業主降價行為增多，預示著未來市場向下調整。濟南、廊坊、天津的市場預期本身比較弱，今年繼續下探，后市趨冷。因此，今年的二手房市場集中度會進一步向頭部核心城市集中。”他說。

新房密集入市

北京市的二手房市場升溫，新房市場在開發商的搶收熱情高漲下，也迎來了一波入市高峰，開發商在當前融資及債務壓力較大的情況下，“十一”期間出貨意愿強烈。

中原地產首席分析師張大偉注意到，北京市住建委在9月末共公布了12個住宅項目的預售許可預告，而且都是一些高品質的紅盤、熱盤。

張大偉向本報記者分析說，進入9月底，房企入市積極性提高，大部分是為了避免年末可能出現的不確定情況。目前看，入市的熱門開盤項目的銷售數據都比較好，其中中海天鉆銷售23.6億元，頤和金茂府銷售50億元，融創香山壹號院銷售45億元，另外前期取得預售證的中駿房山項目也開盤銷售超過15億元。累計看，9月底幾個項目開盤銷售額已超過130億元。

北京市新房市場的火熱在9月時已有所顯現。9月北京市的新房成交量同比明顯上漲超過76%。此前曾有報道稱，“十一”期間新房市場的降價促銷是促使成交量放大的重要原因。

張大偉指出，北京樓市當下價格折扣主要是累計過去幾年折扣，2020年整體項目基本保持價格平穩。累計數據看，2020年北京限競房成交9個月時間已經刷新了年度記錄，整體成交量相比前期有所活躍。而且隨著土地供應結果的變化，市場不限價房源明顯增加，限競房的性價比相對提高。

貝殼研究院的人士指出，從成交結構來看，今年黃金周主力成交區域向城市核心靠攏，城六區和近郊區域成交量占比同比去年分別增長10個百分點，成交結構的變化導致整體成交均價小幅上漲。但實際上城六區和近郊區域今年黃金周的成交均價同比分別下滑7%和9%，在促銷影響下，實際成交均價下滑。在成交區域方面，大興區成交面積最高為0.32萬平方米，占整體成交量的18%，其中主要成交產品為限競房，大興區排名前十的產品中，限競房占比9成。成交量排名第二、第三的區域為昌平區及順義區，成交面積分別為0.26萬平方米及0.22萬平方米，成交量占比分別為14%及12%。整體近郊區域成交占比66%，同比去年增長10%。

張大偉說，北京市在國慶節期間公布的樓市數據不完整，只公布了前4天的網簽數據，從這些數據看，依然屬于高位運行。

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