海悅花園小區會所與公共馬路交接處，上海魯班路372號。中國青年報·中國青年網記者 王燁捷/攝

近來不少上海市民發現，他們居住的小區會所被“更新”了。有的成了“伴子公寓”，有的成了洗浴場，還有的變成了共享辦公空間。令人著急的是，許多住著千萬豪宅的市民發現，他們拿著開發商當年的樓書、宣傳廣告進行維權卻四處碰壁。

“售樓小姐告訴你，這是你的會所，但其實你根本沒有公攤過所謂‘會所’面積;售樓小姐告訴你這個獨門進門大廳是送給你的，但如果你裝個柜子，就是違建。”上海青年業委會委員聯誼會秘書長韓冰告訴記者，目前上海市面上大多數在會所問題上“維權”的業委會、小區業主都遇到了幾乎一樣的情況——誰也沒有會所的產權證，產權證在開發商手里，他想賣給誰、干什么用，都與業主、業委會、物業無干。

中國青年報·中國青年網記者注意到，上海市房管局曾在2013年出臺過《關于加強商品住房項目附屬會所交易和使用管理的通知》以保障小區會所的有效使用，但這份通知竟然配備了“有效期”——截至2017年年底。

滬上豪宅的尷尬：會所變“私人房產”

位于上海魯班路內環邊上的中海海悅花園小區，開盤于2004年。它是當時滬上有名的豪華小區，即便在15年后的今天，該小區依然擁有360度城市景觀和超大豪華的落地窗。

這里的會所當年曾令很多周邊居民看著眼饞——上下約1600平方米的空間，包含咖啡館、健身房、游泳池等便民設施，且以上設施僅對小區業主開放。但這樣的好日子，海悅花園業主只享受了4年。

2008年，小區開發商中海地產將這間會所作為“償債”資產給了一家鋼材公司，當時合同約定，這處商業必須用于經營小區會所。到了2017年，這家鋼材公司又因為經營不善破產，會所作為“抵押物”在法院進行了拍賣，被現業主以大約每平方米2萬元的價格購入。

如今，會所大門緊閉，現業主為了防止小區業主各種“闖入”，在門口安上了大鎖和攝像頭，掛起了大橫幅“私人房產，不得入內;個人房產，不得侵犯”。

中國青年報·中國青年網記者注意到，新接盤的會所業主如今正在面向公眾招募“創客”。他把這間會所改造成了“極客家黃浦創客中心”，以每月700元的價格出租工位。

無獨有偶，位于上海中環附近的龍瑞路中海瀛臺小區會所，也“消失了”。小區會所的原址上的“上引溫泉生活館”，已經開業一年多了;漓江山水花園小區曾被譽為“新海派別墅”典范，小區里占地7000平方米的會所被改建、隔離成了數十間可日租、月租的“伴子公寓”，目的是讓附近多所學校的學生、伴讀家長寄宿入住;上海康城是上海最大的小區，這里的居民最近在為小區會所和大草坪“維權”，因為開發商要將之前承諾的會所和草坪用地收回重新開發。

會所到底是誰的

海悅花園居委會負責人在接受中國青年報·中國青年網記者采訪時，表達了諸多無奈，“現在我們也不知道怎么辦了”。

這名負責人告訴記者，在得知會所新業主可能將會所改造成共享辦公空間后，他們曾多次上門溝通，均以失敗告終。居委會、物業、業委會代表、業主代表、消防部門、市場監管部門曾多次聯合上門，均被會所的新業主拒之門外，“給他打電話，也不接，就是不開門”。

這名負責人告訴記者，自己曾見過新業主的產權證，產權證名稱寫的是“會所1、3”，性質為“其他”。他還曾就此咨詢過房產交易中心，但對于這處商業究竟是否必須為“會所”，目前并無準確答復。

上海市建交委的相關負責人告訴記者，房屋在辦理產證時包括住宅、商業或其他等類型，還有“配套用房”等。比如，物業的辦公場所就屬于“配套用房”性質，但小區會所卻并未做過過多規定，也不屬于強制要求的“配套用房”之列。

“政府會規定多大面積的小區要配備多少個門崗，這些有物業服務標準。但沒有規定過多大面積的小區配套多大的會所。”這名負責人說，小區會所搞不搞、搞成什么樣，更多地要靠“開發商對自身品牌的要求”。

韓冰說，這也正是上海目前小區會所“逐步消失”、業主卻維權無門的最主要原因，“單個業主，可以拿著當年的樓書、宣傳冊去法院告開發商虛假宣傳，可能會判賠一些違約金;但如果業委會去法院起訴開發商不管理會所，法院可能壓根不會受理，產權都不是你的，你怎么起訴?”

海悅花園居委會負責人告訴記者，該小區會所并不在每戶居民購房時的“公攤面積”之內，它本身就是開發商所擁有的一處正規商業用房，這也是該會所15年來幾經轉手，居委會、業委會、業主都拿它沒辦法的主要原因，“它僅對小區業主開放，經營基本要虧，誰愿意做虧本買賣?就算這次這個業主同意不經營了，他再倒手賣給下一個業主，接盤俠也會動腦筋掙錢、改建，業主們還得再維權一次。”

如何盤活“虧本買賣”

上海如今步入“城市更新”的快車道，每年十幾億平方米的銷售不可持續，房地產行業也逐步邁入了存量時代，上海已經沒有多少可以新建商業、住宅的土地。在新一輪城市更新進程中，商務樓宇變成了藝術購物中心，銀行倉庫變成了商業綜合體，工業老廠房變成了時尚創意園區……那么，小區會所有沒有可能在城市更新進程中被盤活呢?那些每平方米售價高達10萬元的小區，其商業用房、小區會所售價僅2萬元，會所資源是否可利用呢?

在上海浦東聯洋社區，這里很多小區的會所被改建成了可以對外營業的生活超市、市民生活館，里面有美發店、瘦身會館、足浴店、24小時便利店、小型水果賣場、簡餐食堂等，租金可觀。這些位于小區會所內的商店，面向小區居民提供8折-9.8折不等的折扣，同時也能對外營業，生意興隆。

中國青年報·中國青年網記者注意到，上海很多小區的會所都處在小區和社區的交匯處，即會所一頭連著小區內部，一頭連著面向公眾開放的馬路。“這樣的會所，可以不要硬掰著‘僅對小區業主開放’不放，為什么不能整個社區共享?把這塊商業寶地利用起來。”韓冰說。

海悅花園居委會負責人告訴記者，此前該小區會所內健身房曾一度對外開放，但被小區業主以“影響小區安全”為由叫停過，“游泳池倒是只對內開放，就算暑期人多得不得了，到了冬天還是主動關門了，經營不下去，虧本;后來健身房、咖啡館也都是老板自己主動關門的，虧本。”

這名負責人曾調研過一些運營得比較好的小區會所。他發現，這些會所有的地處特別熱鬧的商區附近，可以對外開門營業且生意不錯;有的僅對小區業主開放，但小區物業費較高，物業費用來補貼會所的運營;有的則由與開發商同屬一個集團的物業公司運營，開發商出于自身品牌美譽度的考慮，貼錢運營。

但無論以哪種方式運營，一旦“會所”不在開發商手里，而是被開發商賣給了其他個人或者企業，小區會所就會進入“不可控”的尷尬境地。因為“接盤俠”們幾乎不會考慮小區業主的可接受范圍，也不會考慮小區的生活便利性或者開發商的美譽度，“就是以盈利為唯一目的，怎么掙錢多怎么來。”

據悉，上海此前曾出臺過《關于加強商品住房項目附屬會所交易和使用管理的通知》，這份通知要求開發商應與購房人在商品房預(出)售合同正文或合同附件中約定明確，銷售廣告、售樓書等宣傳資料中明確會所經營服務方式和服務功能的，開發商不得擅自改變。而保留會所所有權的開發商，如欲出租、出售會所，應將已向業主承諾的具體用途、經營服務方式和服務功能，約定為租售合同的內容，承租人和受讓人應按租售合同的約定經營使用，不得擅自改變。

但記者注意到，這份通知自2013年1月1日起施行，有效期至2017年年底。也就是說，這份保護業主享有會所權利的通知“已經過期了”。(中國青年報·中國青年網記者 王燁捷)

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