房屋買賣雙方達成一致，買方簽完合同，付完定金卻反悔不買了，還要求退還定金。近日，樊城區就發生了這樣一起房屋買賣糾紛。

【案情簡介】

今年3月，張先生委托中介幫忙出售一套房子。隨后，賀女士看中了這套房子，通過中介與張先生簽訂了《存量房買賣居間服務合同》，合同約定房屋總價款為41萬元，賀女士于合同成立當日即按照合同約定向張先生繳納3萬元定金，雙方約定剩余38萬元購房款待4月10日張先生配合賀女士完成過戶登記后支付。

由于張先生的戶口還在該房屋所在地，怕影響自己未來落戶，賀女士便要求張先生先將戶口遷移出去，再完成房子過戶。然而，張先生把戶口遷移出去后，賀女士卻以各種借口推遲辦理過戶，后又通過中介向張先生表示不愿再購買該房屋，希望張先生可以適當退還1萬元定金。

張先生多次得到賀女士“不愿購房”的信息后，向中介反映該情況，希望中介為其另尋合適的買家或者退還其房產證。中介表示，張先生與賀女士如果不解除購房合同，網絡上就會顯示該房屋已被購買，會影響下一次出售，只有張先生與賀女士解除合同后，中介才會歸還張先生的房產證。

張先生則認為，賀女士違約在先，他不應該退還1萬元定金，并且表示中介應當退還其房產證等材料。張先生多次和中介溝通均無果，故前來咨詢律師如何處理。

【律師解答】

湖北法正大律師事務所李佳容律師表示，房屋買賣合同是一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同，它具有一般買賣合同的特征，也有房屋買賣合同自身固有的特征，因此，當事人雙方不僅要遵守《民法典》合同編的一般規定，也要遵守買賣合同等特別法律的規定。買賣雙方都應當遵守誠實信用原則，在平等的基礎上依法依約履行合同中規定的義務，正確行使法定的、約定的權利。

本案中，張先生已經按照賀女士的要求遷移了戶口，賀女士應當在合同約定的期限內，即4月10日按照合同要求與張先生一同辦理過戶手續，同時向張先生支付剩余購房款。但是，賀女士以在外地為借口一直推遲辦理過戶手續，也未委托他人辦理相關手續，并在微信中表示，不愿再購買張先生的房屋。對此，張先生可以根據《民法典》第五百六十三條第二項之規定“在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務”的，當事人可以解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方;《民法典》第五百六十五條之規定“當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除”，建議張先生以通知的方式向賀女士提出解除合同要求，自通知到達對方后，不需要賀女士的同意，合同即告解除。當然，合同的解除并不影響合同中約定的違約責任的承擔。

張先生和賀女士約定了定金條款，且定金已交付，故作為實踐合同性質的定金條款已經生效，根據《民法典》第五百八十七條，該定金由無過錯的張先生收取，作為違約方賀女士則無權要求張先生退還部分或者全部定金，更不能以此要挾張先生不退還房產證等證件。

本案中，雙方當事人既約定了定金條款，又約定了違約金條款，根據《民法典》第五百八十八條，張先生可以選擇適用違約金或者定金條款。如果定金不足以彌補一方違約造成的損失，可以請求賠償超過定金數額的損失。如果張先生認為3萬元定金不足以彌補自己的損失，可以向人民法院提出訴訟請求，但相關的損失須由張先生自己舉證證明。

同時，李佳容發現，張先生、賀女士和中介三方簽訂的《存量房買賣居間服務合同》中約定，“甲乙雙方同意在合同履行中，在房屋買賣合同解除或法院判決解除前，丙方有權不予返還保管的房屋所有權證以及相關文件”，該條款并沒有違反法律規定，也采用了加粗的形式提醒了買賣雙方注意，所以，張先生應當遵守合同約定，在解除合同后才有權向中介要回房產證。

李佳容建議，張先生可以先請律師與中介協調，擺事實講法律，爭取友好協商拿回房產證等材料。若中介拒絕退還房產證等材料，張先生可以先向人民法院起訴賀女士，請求確認合同解除，然后向中介提出收回房產證的請求。

(文中當事人均為化姓)

(記者 趙亞麗)

標簽： 房屋買賣 退還定金 房屋買賣合同 過戶手續