宋都股份杭州退地，到底誰之過?三家房企各執一詞上演“羅生門”。
8月11日午間，針對宋都股份杭州退地的“責任”，祥生控股發布公告稱，在宋都股份競得運河新城地塊后，祥生控股及附屬公司未與宋都股份及附屬公司簽署任何協議或文件。運河新城地塊系由宋都股份以其全資子公司支付預約申請保證金并單獨競得，在競得后又決定放棄，導致被沒收5000萬元預約申請保證金。
同日，寶龍地產也就上述事件回應稱，浙江寶龍和宋都股份全資子公司杭州長慧此前意向合作的是臨政儲出【2021】12號地塊(即天目醫藥港地塊，以下簡稱“12號地塊”)，該地塊已于一個月前動工開發。宋都股份退出的杭政儲出【2021】8號地塊(即運河新城地塊，以下簡稱“8號地塊”)與浙江寶龍并無任何關系。言外之意，雙方合作的是12號地塊，8號地塊退地與寶龍方面有什么關系?
“受害者”角色存在爭議
7月20日，宋都股份發布了一則放棄競得土地使用權的公告。公告稱，經過與杭州市規劃和自然資源局溝通、協商后，公司日前收到了杭州市規劃和自然資源局出具的決定書，公司子公司杭州紹輝此前獲得的杭政儲出【2021】8號地塊的競得資格取消，杭州紹輝已繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還。
宋都股份同時在公告中提及，放棄競得的土地使用權，是公司經營管理層審慎考慮市場風險因素，基于公司穩健發展做出的謹慎決策。
對于宋都股份“割肉”退地，彼時就有消息稱，“因合作伙伴臨時爽約，獨立開發困難，導致宋都股份‘無奈’退地。”這一說法，也在隨后宋都股份就上交所監管工作函作出回復公告中，得到印證。
8月10日晚間，宋都股份在回復公告中詳細解釋了“8號地塊”退地的原因。公告稱，由于地塊合作方祥生控股、寶龍地產兩家公司單方面突然違約，導致宋都股份在極短時間內無法達成其他商業合作機會，給公司短期內的資金安排帶來巨大壓力。
宋都股份方面表示，在以17.83億元競得8號地塊后，隨即與祥生控股(集團)有限公司浙北區域公司達成合作意向，雙方初步確定以50%：50%股權聯合操盤開發該地塊。但在2021年5月13日，祥生單方面表示不再參與本次合作。
此外，浙江寶龍錦城企業管理有限公司曾主動接洽宋都股份，希望就其所競得12號地塊進行合作開發，并簽訂了《天目醫藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》。但此后浙江寶龍方面沒有按照約定支付土地款，并表示放棄合作。導致同一時間節點項下，該公司集中資金支出金額放大。
“為了與預期整體獲取土地權益總額保持一致、保證公司整體現金流安全，公司決定放棄競得的8號地塊土地使用權。”宋都股份方面稱。
對于上述合作“破產”流程，記者向祥生控股方面進行確認，但對方并未給出正面回應，僅表示“以公告發布為準”。
從各方的表態來看，在整個退地事件中，宋都股份扮演的是一個“受害者”的角色，因合作伙伴臨時爽約，導致白白虧損了5000萬的土地保證金;祥生控股則是一個“談判者”角色，價錢沒談攏，合作還沒參與進去，怎么就“背鍋”了;而寶龍地產更像是一個“吃瓜群眾”，你跟我聊8號地塊，“抱歉，我們合作的是12號地塊”。
退地原因或為“算不過賬”
今年5月，杭州首批集中供地開閘，宋都股份一口氣拿了運河新城GS1001-17地塊、中心城區單元01-ZX-01-140地塊、天目醫藥港ZX11-G-15地塊、富春灣新城6號地塊、富春77-2號地塊等五宗地塊，總土地價款高達45.84億元。
對于宋都股份來說，45.84億元的土地價款并非一個小數目。2020年，宋都股份的營業收入僅為71.61億元，雖同比增長71.86%，但其歸屬股東凈利潤卻大跌40%，為3.52億元。
在銷售規模方面，2020年宋都股份實現全口徑銷售金額207億元，這一規模尚在百強房企之外。
事實上，對于自己的“能力”，宋都股份也很清楚。其在回復函中提到“對于杭州首批集中供地，公司管理層亦審慎決策，旨在通過直接投資、項目合作等方式獲取土地權益總額約計25億-35億元之間”。也就是說，合作伙伴退出之后，45.84億元土地價款超出了上述投資區間，不得已宋都股份才退掉8號地塊，這樣才能保持最終獲取土地的權益總額為28.01億元。
除合作伙伴退出的臨時“起意”，8號地塊(運河新城GS1001-17地塊)也面臨盈利考驗。據悉，該地塊宋都股份以17.83億元競得，樓面價20962元/平方米，溢價率為29.86%，自持比例達到21%。
根據要求，上述地塊毛坯銷售均價不高于26500元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于29150元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于3000元/平方米。新房精裝限價29500元/平方米。“整體測算下來，沒有足夠的利潤可賺，壯士斷腕，也算是及時止損。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓稱。
地產分析師嚴躍進表示，宋都股份退地原因或為“算不過賬”，其更多是對于市場潛在風險的擔憂。集中供地之后，也出現了一個新問題，沒有盈利動機，企業積極性就明顯減弱。
根據廣發證券發布的研究報告，22個城市首批兩集中成交地塊可售貨值約為1.83萬億元，預計總成本毛利率為15.5%，激烈競爭下利潤率較低。其中，杭州拿地毛利率為-2.6%。
“杭州一哥”濱江集團，此前也對外披露了“薄利”的信號。濱江集團董事長戚金興在回答投資者問時表示，“公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。”
5000萬的“坑”誰來填?已向寶龍、祥生索賠
“經歷此次事件后，過去地產行業常見的‘口頭協議’也遭遇信任危機，在特殊土地市場環境下，其可信度將會明顯削弱。”嚴躍進稱，此類事件也說明當前土地市場管控和房企資金面收緊的情況下，很多不確定性因素增加。所以對于此類企業而言，在合作等相關業務方面，需要更加謹慎處理。另外對于一些聯合拿地的企業來說，也是值得反思的。特殊情況下，確實容易出現“友誼的小船說翻就翻”的風險，相關土地投資拓展部門人員需要注意此類風險。
據宋都股份方面披露，上述地塊損失的5000萬元保證金，占其最近一期經審計凈利潤(35238.88萬元)的14.19%。
如今損失出來了，這個“坑”誰來填呢?目前，宋都股份正在通過法律途徑進行維權。其訴訟請求判決浙江寶龍支付違約金2000萬元，該案件已被杭州市拱墅區人民法院正式受理。針對祥生方面，宋都股份則委托常年法律顧問單位上海錦天城(杭州)律師事務所向祥生方寄送《律師函》，要求祥生方承擔締約過失責任，并積極妥善處理賠償事宜。
相較于寶龍方面已簽訂了合作備忘錄，宋都股份與祥生控股方面僅存在于“口頭協議”上。對此，北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴記者，如果要追究祥生責任，有個大前提，需要雙方已經達成了合意，起碼形成了一個協議。關鍵要看宋都股份是否與祥生達成了口頭協議或者通過微信語言對雙方達成的內容進行了確定，達成了協議，雙方在微信語音通話溝通的內容是否符合協議的基本要件。
根據民法典第四百六十九條第一款的規定：“當事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。”口頭協議，或者通過微信語言如果達成了合意，具備了合同的基本要件，也是可以視為達成協議的，如果一方違約，可以要求對方承擔違約責任。但是，如果沒有達成，不符合協議的基本要件，則很難追究對方的違約責任。
(記者 盧揚 王寅浩)
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