據(jù)悉,10月末監(jiān)管加大對地產(chǎn)商的監(jiān)管力度,要求部分開發(fā)商按月披露財務(wù)明細,包括恒大、融創(chuàng)、萬科等12家房企每月15日上報融資、負債總額及業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)明細。

房地產(chǎn)企業(yè)正在全力降杠桿,以滿足“三條紅線”等監(jiān)管要求。

11月5日,21世紀經(jīng)濟報道記者根據(jù)Wind統(tǒng)計,三季度房地產(chǎn)公司杠桿率整體下降。大型房地產(chǎn)公司對杠桿水平控制最為嚴格,且在持續(xù)下降,但仍有一些中小房地產(chǎn)企業(yè)杠桿水平仍有所上升。

“明年初,行業(yè)要給監(jiān)管報數(shù)據(jù),降杠桿是我們現(xiàn)在內(nèi)部最緊要的事情。”11月5日,一位中型房企區(qū)域負責(zé)人表示,“三條紅線”后,房地產(chǎn)公司增加銷售回款、減少拿地,甚至引入戰(zhàn)略或財務(wù)投資人入股或者流轉(zhuǎn)資產(chǎn)包。

隨著房地產(chǎn)降杠桿進程加快,來自銀行、信托等的外部融資也愈發(fā)緊張。四季度開發(fā)貸呈收緊趨勢,銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款有所收緊,房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)監(jiān)管也在持續(xù)。

11月5日,21世紀經(jīng)濟報道獨家獲悉,銀保監(jiān)會通報要求重點加強大額透支和現(xiàn)金分期等業(yè)務(wù)的資金流向管控,及時收集有效資金使用憑證,嚴防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場及其他非消費領(lǐng)域。

三季度小幅“降杠桿”

今年8月20日,住建部與央行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,首次提及“重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”,業(yè)內(nèi)一般稱為“三條紅線”。

十一假期過后,一周之內(nèi)央行官員兩度提及房企融資新規(guī)。央行金融市場司副司長彭立峰直言,新規(guī)的目的之一是“矯正一些企業(yè)盲目擴張的經(jīng)營行為”。

房地產(chǎn)企業(yè)三季報顯示,杠桿水平下滑已成確定性趨勢。根據(jù)Wind統(tǒng)計,A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊中,“剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負債率”指標大于70%的地產(chǎn)公司有48家,比二季度少了1家。“凈負債率”大于100%的有38家,比二季度少了1家。

大型房地產(chǎn)公司中,截至三季度末,綠地控股、萬科、保利地產(chǎn)的剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率分別環(huán)比二季度下降0.32、1.33、0.37個百分點,但綠地控股、萬科凈負債率分別環(huán)比增加3.20、0.44個百分點,保利地產(chǎn)凈負債率環(huán)比下降1.20個百分點。

緊隨其后,到三季度末,華夏幸福、金科股份、中南建設(shè)的剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率、凈負債率均環(huán)比下降,且金科股份、中南建設(shè)的凈負債率分別環(huán)比大降12.39、11.16個百分點。但新城控股凈負債率環(huán)比大增20.68個百分點。

A股申萬房地產(chǎn)開發(fā)板塊中,“剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率”指標降幅最大的是*ST友誼、愛旭股份、華聯(lián)控股。三季度末環(huán)比二季度分別下降15.71、15.29、10.99個百分點。合肥城建、榮豐控股、三湘印象的降幅也超過5個百分點。

凈負債率指標降幅最大的是魯商發(fā)展、棲霞建設(shè)、京投發(fā)展、深物業(yè)、華發(fā)股份,三季度末環(huán)比二季度分別下降55.35、42.28、41.72、34.14、32.11個百分點。凈負債率降幅逾20個百分點的還包括天房發(fā)展、中國武夷、雅戈爾、寧波富達、泛海控股、光明地產(chǎn)、萬業(yè)企業(yè)、合肥城建、蘇州高新。

不過,一些中小房地產(chǎn)企業(yè)杠桿水平仍有所上升。京能置業(yè)、*ST新光、榮安地產(chǎn)、粵宏遠、迪馬股份的剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率分別環(huán)比增加5.03、4.28、3.95、3.58、3.43個百分點。*ST松江、云南城投、京能置業(yè)、濟南高新、南山控股、*ST新光、大名城的凈負債率分別環(huán)比增加175.77、60.15、56.30、51.11、35.87、34.27、30.87。

據(jù)開源證券統(tǒng)計,截至2020年三季度末,A股房地產(chǎn)板塊剔除預(yù)收(合同負債)后的資產(chǎn)負債率為72.1%,同比下降0.3個百分點。龍頭公司、物業(yè)及后服務(wù)公司分別同比分別下降1.2、1.3個百分點;凈負債率為90.3%,同比下降9.0個百分點;龍頭公司、物業(yè)及后服務(wù)公司分別下降16.1、提升5.5點。也即,龍頭公司對杠桿水平控制最為嚴格,且在持續(xù)下降。

有地產(chǎn)分析師表示,不管是融資收緊導(dǎo)致的被動降杠桿,還是房企基于景氣度判斷的主動降杠桿,未來相當長的一段時間內(nèi),多數(shù)房企都走在降財務(wù)杠桿的路上,直接的財務(wù)表現(xiàn)就是有息負債的增速低于企業(yè)銷售和業(yè)績的增速。隨著ROE對財務(wù)杠桿依賴程度的降低,房企有望迎來價值重估。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,三道紅線是后續(xù)房企和行業(yè)需要注意的一個紅線,所以降低杠桿減少對負債的依賴是核心內(nèi)容。從實際過程看,此類杠桿的降低也說明市場各參與主體做了調(diào)整。

地產(chǎn)融資趨緊

“三條紅線”落地的腳步在加速,范圍也有望擴大。

據(jù)悉,10月末監(jiān)管加大對地產(chǎn)商的監(jiān)管力度,要求部分開發(fā)商按月披露財務(wù)明細,包括恒大、融創(chuàng)、萬科等12家房企每月15日上報融資、負債總額及業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)明細。

央行金融市場司副司長彭立峰在2020年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上說,下一步,我們將會同住建部和其他相關(guān)部門,跟蹤評估執(zhí)行效果,不斷完善規(guī)則,穩(wěn)步擴大適用范圍。

隨著房地產(chǎn)降杠桿進程,來自銀行、信托等的外部融資也愈發(fā)緊張。

11月5日,一位大行華南分紅地產(chǎn)金融部門人士表示,受房地產(chǎn)金融調(diào)控影響,“三條紅線”試點后,該行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款有所收緊,在額度上進行了控制。此外,有銀行人士表示,四季度開發(fā)貸呈收緊趨勢。房地產(chǎn)融資“三條紅線”明確后,銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸收緊將主要通過限額管理方式進行,總行也要求對項目“好中選優(yōu)”。

21世紀經(jīng)濟報道9月末曾獨家報道,監(jiān)管機構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模。一位大行人士表示,監(jiān)管年初就有要求,本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例,這一比例或為30%左右。

11月5日,記者獨家獲悉,銀保監(jiān)會近日向各大銀行、股份制銀行通報信用卡業(yè)務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)主要問題。在信用卡分期資金流向管控方面,監(jiān)管要求重點加強大額透支和現(xiàn)金分期等業(yè)務(wù)的資金流向管控,及時收集有效資金使用憑證,嚴防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場及其他非消費領(lǐng)域。

根據(jù)中國人民銀行10月30日發(fā)布的2020年三季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告,房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。三季度末,人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬億元,同比增長12.8%,比上季末下降0.3個百分點,連續(xù)26個月回落;前三季度增加4.42萬億元,占同期各項貸款增量的27.2%,比上年全年水平低6.8個百分點。

嚴躍進表示,“三條紅線”后,銀行本身也會開始注意做管控,房企本身也會做調(diào)整,尤其是在高價拿地等方面會趨于保守。所以這都是值得肯定的地方,后續(xù)降杠桿的動作將有助于房地產(chǎn)市場的更好發(fā)展。

銀行之外,銀保監(jiān)會信托部近期下發(fā)《關(guān)于開展新一輪房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)專項排查的通知》,要求繼續(xù)嚴控房地產(chǎn)信托規(guī)模,強化房地產(chǎn)信托穿透監(jiān)管,嚴禁為資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場提供通道。此次專項排查主要針對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的持續(xù)合規(guī)監(jiān)管情況、風(fēng)險防范化解情況及落實整改問責(zé)情況,銀保監(jiān)會要求各銀保監(jiān)局于11月30日前將排查情況上報。

房企降杠桿術(shù)

隨著降杠桿步伐,房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了之前少有的發(fā)債猛增,但投資額大降的情況。

有業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)杠桿的方式包括加快銷售、減少拿地、變賣資產(chǎn)、尋求股權(quán)融資、甚至資產(chǎn)包流轉(zhuǎn)等方式。

根據(jù)國泰君安數(shù)據(jù),截至2020年6月末,三條紅線均超標的“紅色檔”企業(yè)有22家,包括恒大、綠地集團、中南建設(shè)、金科股份、華夏幸福、富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等。諸多地產(chǎn)商通過多種方式降杠桿。

除加速銷售,房企也不斷轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)。11月1日,恒大公告將持有廣匯集團40.96%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給申能集團,轉(zhuǎn)讓總金額為148.5億元。稍早前,恒大863億元規(guī)模戰(zhàn)投簽訂補充協(xié)議,將戰(zhàn)投轉(zhuǎn)為普通股權(quán)長期持有,明確放棄回購權(quán)益。恒大還分拆旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù),已向港交所正式遞交上市申請表格。

另據(jù)報道,恒大、融創(chuàng)計劃首次在銀行間市場發(fā)債,并正在為此準備相關(guān)材料。

上述中型房企區(qū)域負責(zé)人表示,從公司內(nèi)部來說,在“三條紅線”半年過渡期內(nèi),房地產(chǎn)公司要增加銷售回款、減少拿地等投資力度,并引入投資人增加權(quán)益。“我們也正在和一些地產(chǎn)公司協(xié)商,或者入股,或者流轉(zhuǎn)資產(chǎn)包,盡力在明年初之前把杠桿率水平降到合規(guī)范圍內(nèi)。”

標簽: 房企 三季度