每個城市都有一兩條歷史悠久的商業步行街，它們匯聚著人流、商流和資金流，也被視為一座城市的“城市名片”和“城市客廳”。但在時代變遷中，這些商業步行街由于長期的粗放發展和轉型動力不足，與消費者的需求和城市商業的發展逐漸脫節。

不讓“城市名片”蒙塵，重現“城市客廳”吸引力。自2018年商務部發布《關于開展步行街改造提升試點工作的通知》以來，11條首批試點步行街在“第一方陣”走出了各具特色的改造提升之路，也帶領著各地商業步行街進入改造提升“快車道”。

四大難點須攻破

“在頂層設計有了明確指向后，各地、各級政府均在積極推進商業步行街改造提升工作。”戴德梁行中國區商業地產部董事總經理甄仕奇對記者說，商業步行街改造政策關注高質量發展需求與高品位發展屬性。政策強調，改造過程不僅需要融合創新理念，更要突出本地文化特色及優化旅游服務功能。

在日前由戴德梁行聯手新一線研究所發布的《2020中國商業步行街改造提升白皮書》(《白皮書》)中顯示，目前全國經營面積在2萬平方米以上的步行街超過2100條，總經營面積超過1億平方米。但從發展現狀來看，我國現存步行街存在文化內核缺失、功能定位混亂、業態內容同質化、建筑規劃不合理等多重問題。

“傳統步行街的業態結構老化，且調整難度大，使得它們愈發難以吸引到高品質本地客流，長此以往便進入了老舊業態服務于年齡偏大、外地游客為主，客群重復消費較低、品牌商家放棄商業步行街的循環之中。”第一財經新一線城市研究所主編沈從樂表示。

面向高質量、高品質的目標，目前在國內步行街改造的實操中也尚有四大難點須攻破。“首先，目前國內老城區步行街物業產權一般較為復雜，經營分散，成為步行街改造提升落地的一大阻礙。”戴德梁行北區商業地產部主管孟祎表示，一方面，分散的產權牽扯復雜的利益關系，私人業主往往單純從短期經濟利益出發，導致從步行街整體發展角度考慮得出的規劃方案難以落地。另一方面，統一運營管理難以落實到具體商業項目或商鋪中，運營管理提升重點只能主要偏重于公共區域的維護、物業管理以及公共信息平臺和宣傳機制，對于步行街內具體商業項目或商鋪的定位方向、運營內容、店鋪形象則缺少約束，缺乏有力可行的監督機制和良性的淘汰機制。

此外，文物保護、長短期利益平衡和交通規劃問題也是改造提升需要翻越的“三座大山”。孟祎說：“在充分保持歷史文化風貌的同時，又合理地提升商業可用性，實現經濟價值，可謂步行街改造提升中的一大難題。同時，步行街的改造提升勢必要犧牲當前的短期經濟收益去尋求長期的綜合收益，尤其在產權分散的情況下，這一矛盾增加了步行街改造提升的落地難度。而步行街如何通過合理的內動線交通規劃提升逛感，最大化街區商業價值也是一大專業問題。”

因勢利導創標桿

針對步行街改造提升中的實操難點，《白皮書》指出，撬動步行街改造提升，需要政府部門與專業運營商之間形成分工。

“縱觀國內外能夠對分散多年的產權進行有效回收和統一的，幾乎都是政府部門主導下的多方合作。從政府層面來看，完善步行街委托管理、合作管理的機制是當務之急。”甄仕奇說，而涉及改造提升的步行街將進一步實現商業功能、社會效益、文化功能多元一體的功能，有必要聯合專業機構，針對步行街主力客群及其需求、步行街文化歷史元素、步行街與周邊區域的互動問題進行診斷，最終形成功能更立體、落地執行度更高的定位方案。

在上下統一、集思廣益并以當地特色為抓手的內容調整和規劃調整中，11條試點步行街已逐漸“煥然一新”。商務部數據顯示，2019年，11條試點步行街客流量超過9億人次，同比增長22.6%;實現營業額1251億元，增長17%。截至2019年年底，11條步行街集中了1.35萬個品牌，完成地面鋪裝20.4萬平方米，立面更新19.7萬平方米，基礎設施投資37.4億元。

上海南京路步行街已成為“品牌高地”。該街西端調整后的世貿廣場、第一百貨商業中心先后開業，新世界城在今年3月也啟動了閉店調整，這意味著被稱為步行街“金三角”的三大商業體將全部換新。除了更時尚、更年輕化的外觀，首店、旗艦店、體驗店的大量引入，包括帶專屬定制的耐克首家全球旗艦店、亞洲首家樂高城市中心旗艦店、hello kitty上海灘時光之旅等，給這些商業體注了新活力。

2019年客流量翻一番的西安大唐不夜城步行街以文商旅深度融合為導向，街區內建筑均參照唐代建筑體系統一風格，引入西安城市吉祥物“唐寶”“唐妞”形象IP特色表演，通過線上平臺輻射持續拉動客流，提高了文化附加值和旅游品質。而為打造世界級文旅商業新地標，大唐不夜城步行街未來預計將新增高品位商業面積18萬平方米，引進多元商業品牌，融入文化創意、新零售等精致生活業態，配套文化娛樂、時尚書店、運動體驗等多種生活休閑方式。

南京夫子廟步行街在保存傳統文化的基礎上，創造“廟市合一”的新商業格局。同時依托夜游秦淮河發展夜間經濟，推出貢院點燈、漢服走秀等以夫子廟文化為基礎的大型沉浸式演出，將大成殿、中國科舉博物館營業時間延長至晚10時，打造西市、東市和小龍門網紅街等，通過這些特色鮮明的活動延長游客逗留時間，滿足文化需求，促進夜間消費。2019年該街區實現總營業收入58.5億元，客流量高達5477萬人，街區坪效達1.16萬元/平方米。

標簽： 步行街商業