調控施壓，房企求生。樓市的“貓鼠游戲”仍在繼續。

今年上半年，以收緊融資為特點的樓市調控再度升級，在監管層一系列的動作和表態后，銀行貸款、信托等渠道大幅收縮，盡管海外融資升溫，但顯然無法彌補缺口。與此同時，償債高峰期即將出現，房企正面臨“糧草告急”的境況。

做為應對，房企選擇在銷售端發力。今年7-10月的四個月間，全國商品房銷售規模均高于去年同期。受此影響，根據統計局數據顯示，今年前10月，全國商品房銷售面積增幅首次由負轉正。

10月房地產投資累計增速較上月小幅回落0.2個百分點，仍高達10.3%。其中，由于開發商采取了搶施工搶銷售的應對策略，施工面積和銷售面積增長均有所加快。

“開發商在很努力地賣房，但資金壓力并沒有真正緩解。”上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進如此評論。

“賣房”、“回款”成為熱詞

由于去年基數較高，加之“小陽春”未能如約而至，今年上半年，樓市的整體表現不及去年同期。

從下半年開始，反彈出現。7月至10月，全國商品房銷售面積連續四個月高于去年同期，從而使得前10月的銷售規模一舉由負轉正。

統計局的數據顯示，今年前10月，全國商品房銷售面積133251萬平方米，同比增長0.1%，今年以來首次正增長;商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速提高0.2個百分點，并連續四個月擴大。

值得一提的是，不少房企在9月和10月加大促銷力度，“以價換量”的情況頗為常見。8月末，恒大推出覆蓋全國多數樓盤項目的價格營銷策略，集團旗下的區域公司均參與營銷。從實際效果看，恒大以價格讓步換來9月831億的銷售紀錄。10月，恒大又賣出了900億的行業紀錄。

由于國內融資大幅受限，海外融資難以填補缺口，“賣房”已成為房企回籠資金的主要渠道。“公司上下，今年提的最多的詞就是‘銷售’、‘回款’。”北京某上市房企相關負責人對21世紀經濟報道表示，“抓銷售、促回款”已經成為整個行業的主旋律，一些房企除了考核銷售規模以外，也把回款率列為一項硬性考核指標。

抓回款的效果顯而易見。根據統計局的數據，今年前10月，定金及預收款、個人按揭貸款的增速分別達到9.4%和14.1%。而在上半年，這兩項指標的增速分別為9.0和11.1%。

在房企的資金來源中，這兩項幾乎占了一半。

但總體來看，銷售升溫并未令資金狀況真正改善。今年前10月，房地產企業到位資金14.5億元，同比增長7.0%，增速在9月短暫提高后再度下滑。

壓力還將持續一段時間。恒大研究院的報告顯示，2019年至2021年，房企逐步迎來償債高峰期。從兌付規模來看，這三年的到期債務規模分別為6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。

前述房企人士表示，從財務模型來看，除了少數大中型房企外，很多企業的現金流都有很大的下降風險，部分房企的現金流已經很難覆蓋短期負債。

房銷增速回升

由于資金不甚寬裕，房企的投資步伐受到了制約。統計局的數據顯示，今年前10月，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1-9月份回落0.2個百分點。自5月以來，該指標增速一直保持整體下降的局面，目前已是年內最低。

同期，房地產開發企業土地購置面積18383萬平方米，同比下降16.3%;土地成交價款9921億元，下降15.2%。今年以來，房企的拿地規模一直處于負增長狀態。

“審慎投資”是行業現階段的主要指導思想。11月11日，新城控股召開今年第二次臨時股東大會，管理層透露了近期的拿地策略：“穩健應對，踩準節奏拿地”。

到今年10月，新城控股的銷售規模已經突破2000億，但公司下半年的拿地明顯減少。根據已披露的數據，7月到10月，新城控股的拿地數量分別為12宗、0宗、1宗、0宗。

上海易居研究院指出，今年10月，31家典型房企中，大部分拿地力度低于1-9月平均水平。其中，恒大、碧桂園、融創、萬科等“第一軍團”單月拿地銷售比不足0.1。另有7家房企毫無斬獲，其中便包括新城控股、雅居樂、陽光城等千億房企。

該機構認為，這些企業本身土儲充裕，放緩節奏主要是為“匹配當下的節奏，降低銀根收緊風險”。

嚴躍進指出，如果未來融資環境沒有根本改善，房企現有的策略還將繼續實行下去，即“收縮投資、加速銷售”。

按照慣例，房地產企業往往在年末加大銷售力度，從而沖擊年度銷售目標。且過去10年來，12月的銷售規模一直是年度最高點。嚴躍進認為，到前10月，今年房企的銷售目標完成情況相對較好，但因為樓市下行，企業會繼續強化銷售，從而將收入結轉至明年乃至后年。

中原地產首席分析師張大偉也認同這一觀點。他表示，在這一動力下，今年的商品房銷售面積有望超過去年的歷史峰值，銷售金額也很可能突破15萬億大關，再創新高。

2016年至2018年，商品房銷售規模連續三年創下新高。2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，商品房銷售額149973億元。

標簽： 樓市 商品房